Fra blanke ark til et av verdens smarteste bygg

- Etter hvert fant vi Deloitte-bygget i Amsterdam, The Edge, som definerte seg som Europas smarteste bygg, og dro ned på befaring for å se hva vi kunne lære og bruke av løsninger i prosjektet vårt, sier Atle Sundby, prosjektdirektør i Höegh Eiendom.

Höegh Eiendom eier, utvikler og forvalter omtrent 330.000 kvadratmeter med næringslokaler i Oslo og østlandsområdet. Selskapet har BREEAM NOR-sertifisert ved samtlige nybygg og BREEAM «in use»-sertifisert eksisterende bygg. For å nå de høye miljøambisjonene satser selskapet mye på byggautomasjon og smarte løsninger. Et av deres mest avanserte prosjekter er på HasleLinje, som ligger mellom t-banestasjonene Økern, Løren og Hasle i Oslo.

Det er allerede mange spennende internasjonale og nasjonale aktører som har valgt å legge det norske hovedkontoret sitt til HasleLinje. Ingeniørkonsernet COWI, IT-selskapet Atea, heisgiganten Schindler, Bymiljøetaten i Oslo kommune, One Park, Securitas og Aller Media, for å nevne noen.

Begynte med blanke ark
For å sørge for best mulig prosjektgjennomføring måtte eiendomsselskapet hente eksterne partnere.

– Tidlig i prosjektet engasjerte vi en rådgiver fra Multiconsult, som var en av svært få smartbygg-rådgivere i Norge på den tiden. Vi måtte finne ut mye på egen hånd og definerte mye selv. Vi gikk tidlig i dialog med leietakerne for å definere hva de ønsket, og hva vi kunne optimalisere. Det var veldig gøy å kunne begynne med blank ark.

Han forteller at det var en fordel å ha IT-bedrifter blant leietakerne.

– En av IT-bedriftene ønsket å bruke sin kompetanse i bygget siden de skulle være der i mange år. Vi hadde også troen på at dette var bra for oss som gårdeier og noe som kunne benyttes i fremtiden. Vi satte av penger i budsjettene og hadde flere særmøter om hvilke løsninger vi skulle gå for.

– Sammen med entreprenøren AF-bygg Oslo, samlet smartbygg-rådgiveren all informasjon slik at alt kunne integrereres på en god måte. Vi hadde ikke svarene på alt når vi begynte å bygge, så vi måtte tilpasse løsningene underveis da vi fant ut hva vi ønsket å prioritere. For å lykkes i slike prosjekter må byggherre, entreprenør og leietaker jobbe sammen for å finne de beste løsningene. Om man ikke samarbeider kan ting gå galt, så man er helt avhengig av tett samarbeid, sier han.

Utviklet apper sammen med leietaker
Sammen med leietakerne utviklet selskapet en databank som samlet informasjonen fra bygget og eksportere det til ulike apper.

– Vi etablerte heiser og dørautomatikk som kommuniserer med appene. Det gjør at når man nærmer seg en dør åpnes den automatisk og når du går inn i heisen vet den hvilken etasje du skal til. I tillegg husket den hvilken lysstyrke du ønsker på arbeidsplassen. Vi installerte 6000 sensorer i lysarmatur og Wi-Fi-punkter for å registrere bevegelsesmønster slik at vi kunne optimalisere temperatur og annet. Vi hadde mange slike ideer i begynnelsen av prosjektet.

– Erfaringene er at det var gøy å utvikle løsningene, men at ikke er alt som er like relevant når man skal bruke det på vei til jobb. Appen som justerer lysstyrken fant vi ut at det er svært få som ville bruke. I ettertid ser vi at ikke alt var like nyttig og som vi ønsker å ta med oss videre til neste bygg. Alt må ha en verdi for at det skal være interessant. Det er nyttig at ventilasjonen ikke slås av når det jobbes overtid, at utstyr i et møterom slås på i god tid før det skal brukes, og at skjermer i lobbyen opplyser om hvor mange som er i bygget eller hva som er til lunsj. Det er informasjon som gir verdi både for leietakere og oss.

– Vi ønsket å gjøre leietakerne fornøyd, men det kan være vanskelig å være presise i hva man ønsker når man ikke har erfaringer med slike bygg, sier han.

Tar erfaringene til andre bygg

Han forteller videre at mange av løsningene vil overføres til nye prosjekter.

– Vi har tatt med mange av løsningene til våre nye bygg, men langt fra alt. Vi hadde blant annet grunnlastkuttere, som gjorde at når alle dro hjem fra en etasje så kuttet vi strømmen i hele etasjen. Det viste seg å ikke være like populært da det alltid er PCer og teknisk utstyr som oppdateres om natten.

– Appen som styrer heisene og dørautomatikken fungerer bra og er noe vi bruker i andre bygg. Det var allikevel en del prøving og feiling før vi fikk denne appen til å fungere. De som hadde utviklet appene syntes dette var spennende, men for en bruker som sliter med å komme seg inn på kontoret blir det bare til frustrasjon. Vi brukte en del tid til å få dette til å fungere slik at alle likte det.

– Det vi først og fremst lærte av prosjektet er at når man bruker smarte løsninger må den ha en nyttig funksjon og skape brukerbegeistring. Det handler også om å forenkle hverdagen, eksempelvis at man slipper å bruke nøkkelkort. Det må være så enkelt å bruke slik at det gir verdi for brukerne, og ikke frustrasjon.

Selv om de fleste funksjonene har gitt fordeler både for leietaker og Höegh Eiendom, var det flere løsninger som ble avviklet.

– Appen som justerte lysstyrken akkurat der man befinner seg har vi ikke tatt videre. Vi så at det skapte mer irritasjon enn nytte. Andre funksjoner er kommet for å bli, og vi har utviklet mer driftssikre løsninger på det som fungerer bra, sier han.

Gir store energibesparelser
Selskapet har høye miljøambisjoner og bruker de smarte funksjonene til å drifte bygget etter det faktiske behovet.

– En ting er at man bruker mindre kjøling om sommeren og varme på vinteren, og at man da slipper de ekstremt store kjølemaskinene. Vi så at effekttoppene kunne reduseres med opptil 40 prosent på kjøling og 25 prosent på varme, noe som gir store energibesparelser.

– Vi vet at solforhold påvirker fasadene ulikt og siden bygget er koblet til YR.no kan vi forberede bygget i forveien. Om det blir 20 kuldegrader neste dag forbereder bygget seg på dette gradvis over natten slik at effekttoppene blir mye lavere. Med bevegelssensorene kan vi også analysere arealbruken for å planlegge alt fra ventilasjon og oppvarming til rengjøring mye bedre, sier han.

Tett samarbeid som forutsetning
Selskapet har høstet verdifull erfaring fra prosjektet og har blant annet sett hvordan tett samarbeid er en forutsetning i slike prosjekter.

– Vi har lært at det er viktig med klart definert mål og funksjoner, men at vi samtidig ikke har svar på alt. Det krever at de involverte må være samarbeidsvillige for å nå målene. Siden vi driver med innovasjon og manglet en fasit må alle være endringsvillige og åpne for å finne de gode løsningene underveis, avslutter Sundby.