- Det er mange som snakker om smarte bygg og eiendomsteknologi (Proptech) om dagen. Enda lenger har vi hørt om bærekraftige bygg. Selv om det har vært snakket mye om disse temaene, er det ikke mange bygg som er reelt smarte. Når det gjelder bærekraftige bygg, finnes det noen flere, men fortsatt er vi på pilotstadiet eller forbilde prosjekter som det kalles hos Futurebuilt, sier Tommy Hagenes og Roar Smelhus.
Disse to herrene står bak en ny satsning i Bergen som vi sikkert kommer til å få høre mer om fremover. Proptech Bergen er en videreføring av Home workspace - Banken i Oslo som Smelhus er en av initiativtakerne bak.
- Konseptet bygger på co- working for kortreist jobbing. Vi får nå god respons, og vi ser på skalering på ulike knutepunkt for å jobbe smart, fremtidsrettet, effektiv og tidsbesparende, sier Smelhus.
- Proptech Bergen er en videreføring av Home workspace, Banken i Oslo sier Smelhus. Det vi trenger nå er å gå fra piloter til volum. Og vi trenger å gjøre mye mer med eksisterende bygg. Mange har fått med seg potensialet i eksisterende bygg, men det er at faktum at omtrent 80 % av dagens bygg vil leve videre i 2050. Det sier noe om hvilke behov som venter oss når det kommer til rehabilitering av eksisterende bygg, og da rehabilitering med høyere ambisjoner. Dette er bakgrunnen for vår satsing Proptech senter i Bergen, understreker Smelhus.
Tommy Hagenes startet for seg selv 1.februar i år som selvstendig rådgiver, med fokus på smarte bygg, mens Roar Smelhus for snart et år siden, startet partner- og nettverk selskapet 6CST. Han har siden starten pleiet sitt nettverk, med basis fra hans tid som rådgivende ingeniør i gamle Hjellnes Consult. Smelhus har brukt mye av sin oppmerksomhet og prioriteringer på bærekraft, først og fremst, for å få til bærekraftig rundt by- og eiendomsutvikling, men også like mye fokus på ny teknologi og innovasjon. Det var rundt disse temaene herrene fant hverandre, og hvor de fremover skal samarbeide tett.
- Vi har en felles tro på at vi må "leve" med teknologien samtidig som vi må omgås de ulike fagene som jobber mot de smarte byggene, her gjelder særlig de nye aktørene som er på vei inn i markedet, påpeker begge to.
- Det å bruke teknologien i byggene, og samtidig tilpasse oss de nye måtene å jobbe på er en utfordring i Bergen, siden det ikke finnes et slikt miljø spisset mot byggebransjen. Derfor har vi nå tenkt å lage dette selv, og vi har fått tilliten av en fremoverlent gårdeier i Nordea som har samme ønsker som oss. Vi får en testarena på hele 4.000 m2 til formålet. Vi vil teste i Bergen, men bruke det vi lærer i vår rådgivning i hele landet.
Begge mener potensialet i eiendommen er enormt, ikke minst i forhold til den unike beliggenheten nær Flesland og holdeplass på Bybanen.
- Vi jobber mye med eiendom, og gjerne i hele landet. Beliggenheten nært til flyplassen er derfor optimal, mer optimal enn om den hadde ligget sentralt i Bergen sentrum egentlig, sier Hagenes.
- Her kan man faktisk spasere fra flyet og rett i møte, om man ikke ønsker å gå, er det kun to bybanestopp unna. Nærmeste nabo er to flotte hotell, og disse gjør at overnattinger ikke er noe problem. Bygget vi har til disposisjon er som andre bygg i denne alderen, utdatert, samtidig er ledigheten i bygningsmassen på Kokstad fortsatt høy. Utfordringen vår er derfor å skape en plass der folk ønsker å jobbe, og det skal vi skape med smart teknologi. Videre skal vi gjøre lokalene hjemmekoselig, dette for å tiltrekke oss de helt lokale for kortreist jobbing. Det en masse nyetableringer på bolig i nærområdet, disse vil vi tiltrekke oss sammen med smartmiljøet gjennom et fremtidsrettet co- working konsept.
- Man kjenner kanskje igjen noen av ideene fra Banken i Oslo, og det er klart vi vil videreføre et konsept som blir såpass godt mottatt, bekrefter Smelhus.
Han understreker videre at teknologien er nøkkelen for bygget ved Flesland. Du har sikkert lest om noen av de smarte byggene, utfordringen med disse så langt er at de stort sett er nye, men potensialet med eksisterende bygg er nesten større. Derfor ønsker vi å gjøre noe her, slik at ikke skillet mellom nye bygg og eksisterende bygg blir for stort. Det er tross alt innenfor rehabilitering vi har de største utfordringene, også med hensyn til energieffektivisering.
Hagenes har jobbet litt med Ateas smarte bygg i Stavanger, og han er helt klar på at denne teknologien og utviklingen er kommet for å bli.
- Det er ikke det eneste bygget av denne typen. Det kommer garantert flere, og hvorfor er det slik spør han. - Fordi det er smartere, det er mer bærekraftig, og det er det fremtidens brukere vil kreve. Men hvordan skal vi klare dette på rehab?
- Det er stort fokus på kostnader i byggenæringen. Det holder ikke om det er smart og miljømessig om det ikke leverer på sosial og økonomisk bærekraft også.
Investeringen
Hagenes og Smelhus mener at hvis man skal gjøre en oppgradering av bygget på den tradisjonelle måten, vil et estimert kostnadsbilde være på minimum 7.5 millioner, da er automatikk, ventilasjon, varme, rør, lås/beslag og elektro tatt med. Men da er nok heller ikke alle kostnader medtatt.
- Dette er gjerne grunnen til at tomme bygg fortsatt står tomme, da investeringen er stor og uten en leietaker som banker på døren er risikoen ofte for stor. Som nystartet liten aktør har vi selvfølgelig ikke et slik budsjett. Jeg ønsker å bruke 5 % av dette, og så skal vi gjenbruke alt som er fornuftig å gjenbruke ut fra et bærekraftig perspektiv, sier Smelhus.
- Noen vil sikkert mene at dette høres ut som galskap. Vi mener at dette er mulig. Man kan gjøre byggene smarte for en fornuftig pengesum. Alt som virker skal beholdes, og suppleres med teknologi og sensorikk, samt bruke «open source» for å knytte alt sammen. Vi skal ha fokus på sluttbruker som faktisk bruker bygget, slik at alt er optimalt for den enkelte, samtidig som vi lager det driftseffektivt for lønnsom drift og sparte felleskostnader, sier Hagenes.
Har med gode partnere
Hagenes og Smelhus har allerede knyttet til seg spennende leverandører som skal hjelpe dem med å gjøre bygget smart, og med den nyeste teknologien. Noen av partnerne er allerede med på denne reisen.
- Jeg kan nevne Airthings med sin «wave plus» sensorer, og er etter mitt syn den beste indikatoren på et godt inneklima, med temperatur, luftfuktighet, TVOC, CO2, radon, lufttrykk og lux, i hver eneste sone. Vi skal garantere et godt inneklima, og faktisk styre etter inneklimaet og ikke etter en tidskalender som "tipper" at behovet er der fra 07.00 til 15.00. Når det gjelder IO moduler har vi knyttet til oss EasyIO. De leverer IO moduler som alle rehab bygg trenger, men her på WIFI BACnet eller MQTT som kan snakke direkte med skyen. Altså direkte fra inn- og utganger rett til skyen, ingen mellomledd om man går trådløst. På denne måten kan man enkelt få kontroll på alle tekniske bygningsdeler slik som heis, brann, adgang osv. som tradisjonelt er i egne siloer, påpeker Hagenes.
På driftssiden har man etablert samarbeid med Toma.
- Toma drifter bygget og er en viktig partner.Vi skal bruke sensorikken i bygget til å drifte mer effektivt. Vi skal bort med kalender funksjoner, noe som gjøre at sensorikken lager arbeidsordrer direkte, slik at man faktisk bruker tiden der problemene er, og kan predikere problemene før de kommer, dette slik at nedetiden blir fraværende.
Etableringen av 6CST var starten
Roar Smelhus har opparbeidet seg stor ekspertise på bærekraftig vekst og det grønne skiftet, og har vært arkitekten bak Home Workspace, Banken i Oslo.
- Vårt Proptech senter i Bergen vil samarbeide tett med 6CST og Home Workspace i Oslo. Co- working konseptet og driften vil hente erfaringer fra min eiendomslab i Oslo. Tommy har en del av det samme tankegodset som meg, og vi ser frem til samarbeid på en rekke konsepter og prosjekter fremover. I tillegg har jeg involvert Eirik Norman Hansen i Home Workspace, og han vil også delta i vårt konsept som en av Norges mest anerkjente foredragsholdere rundt ny teknologi og brukerperspektivet. Dette blir bare starten på mange initiativer og prosjekter som vil komme fra oss fremover, poengterer Smelhus.
Åpen læringsarena i et levende bygg
Begge herrene poengterer at de vil bidra til samfunnsutviklingen, og at de vi ønsker å lage ett levende bygg. På tirsdager skal de ha åpent hus for Proptech miljøet, for å få tak i de flinke folkene som ikke får testet ut løsningene sine.
- Her skal vi lage det smarte sammen, og vi vil teste ut det nyeste på markedet sammen med ulike interessenter. Vi kommer også til å lage en rekke fysiske møteplasser i bygget. Dette gjøres ved at vi får delt all læring vi gjør med markedet. I bygget får vi også testet ut ny teknologi som vi tenker å inkludere i kommende prosjekter. Det kan være i de prosjektene vi selv er involvert som rådgivere. Men det er viktig for oss å få frem at det også vil være plass til startup - selskaper, selvfølgelig Vi vil koble de ny med de mer etablerte, og sammen skal vi innovere, før vi går til markedet i større skala, sier gutta i kor.
Herrene forteller til slutt at jakten på leietakere har startet.
- Vi har allerede på plass de første viktige leietakerne etter at vi har hatt tilgang til bygget i noen få dager, og det er bare å ta kontakt dersom man er interessert i å bli med på reisen sammen med oss, vi leter både etter etablerte og start up selskaper, samt også de som trenger en testarena for sin teknologi for vi går til markedet
Disse to herrene står bak en ny satsning i Bergen som vi sikkert kommer til å få høre mer om fremover. Proptech Bergen er en videreføring av Home workspace - Banken i Oslo som Smelhus er en av initiativtakerne bak.
- Konseptet bygger på co- working for kortreist jobbing. Vi får nå god respons, og vi ser på skalering på ulike knutepunkt for å jobbe smart, fremtidsrettet, effektiv og tidsbesparende, sier Smelhus.
- Proptech Bergen er en videreføring av Home workspace, Banken i Oslo sier Smelhus. Det vi trenger nå er å gå fra piloter til volum. Og vi trenger å gjøre mye mer med eksisterende bygg. Mange har fått med seg potensialet i eksisterende bygg, men det er at faktum at omtrent 80 % av dagens bygg vil leve videre i 2050. Det sier noe om hvilke behov som venter oss når det kommer til rehabilitering av eksisterende bygg, og da rehabilitering med høyere ambisjoner. Dette er bakgrunnen for vår satsing Proptech senter i Bergen, understreker Smelhus.
Tommy Hagenes startet for seg selv 1.februar i år som selvstendig rådgiver, med fokus på smarte bygg, mens Roar Smelhus for snart et år siden, startet partner- og nettverk selskapet 6CST. Han har siden starten pleiet sitt nettverk, med basis fra hans tid som rådgivende ingeniør i gamle Hjellnes Consult. Smelhus har brukt mye av sin oppmerksomhet og prioriteringer på bærekraft, først og fremst, for å få til bærekraftig rundt by- og eiendomsutvikling, men også like mye fokus på ny teknologi og innovasjon. Det var rundt disse temaene herrene fant hverandre, og hvor de fremover skal samarbeide tett.
- Vi har en felles tro på at vi må "leve" med teknologien samtidig som vi må omgås de ulike fagene som jobber mot de smarte byggene, her gjelder særlig de nye aktørene som er på vei inn i markedet, påpeker begge to.
- Det å bruke teknologien i byggene, og samtidig tilpasse oss de nye måtene å jobbe på er en utfordring i Bergen, siden det ikke finnes et slikt miljø spisset mot byggebransjen. Derfor har vi nå tenkt å lage dette selv, og vi har fått tilliten av en fremoverlent gårdeier i Nordea som har samme ønsker som oss. Vi får en testarena på hele 4.000 m2 til formålet. Vi vil teste i Bergen, men bruke det vi lærer i vår rådgivning i hele landet.
Begge mener potensialet i eiendommen er enormt, ikke minst i forhold til den unike beliggenheten nær Flesland og holdeplass på Bybanen.
- Vi jobber mye med eiendom, og gjerne i hele landet. Beliggenheten nært til flyplassen er derfor optimal, mer optimal enn om den hadde ligget sentralt i Bergen sentrum egentlig, sier Hagenes.
- Her kan man faktisk spasere fra flyet og rett i møte, om man ikke ønsker å gå, er det kun to bybanestopp unna. Nærmeste nabo er to flotte hotell, og disse gjør at overnattinger ikke er noe problem. Bygget vi har til disposisjon er som andre bygg i denne alderen, utdatert, samtidig er ledigheten i bygningsmassen på Kokstad fortsatt høy. Utfordringen vår er derfor å skape en plass der folk ønsker å jobbe, og det skal vi skape med smart teknologi. Videre skal vi gjøre lokalene hjemmekoselig, dette for å tiltrekke oss de helt lokale for kortreist jobbing. Det en masse nyetableringer på bolig i nærområdet, disse vil vi tiltrekke oss sammen med smartmiljøet gjennom et fremtidsrettet co- working konsept.
- Man kjenner kanskje igjen noen av ideene fra Banken i Oslo, og det er klart vi vil videreføre et konsept som blir såpass godt mottatt, bekrefter Smelhus.
Han understreker videre at teknologien er nøkkelen for bygget ved Flesland. Du har sikkert lest om noen av de smarte byggene, utfordringen med disse så langt er at de stort sett er nye, men potensialet med eksisterende bygg er nesten større. Derfor ønsker vi å gjøre noe her, slik at ikke skillet mellom nye bygg og eksisterende bygg blir for stort. Det er tross alt innenfor rehabilitering vi har de største utfordringene, også med hensyn til energieffektivisering.
Hagenes har jobbet litt med Ateas smarte bygg i Stavanger, og han er helt klar på at denne teknologien og utviklingen er kommet for å bli.
- Det er ikke det eneste bygget av denne typen. Det kommer garantert flere, og hvorfor er det slik spør han. - Fordi det er smartere, det er mer bærekraftig, og det er det fremtidens brukere vil kreve. Men hvordan skal vi klare dette på rehab?
- Det er stort fokus på kostnader i byggenæringen. Det holder ikke om det er smart og miljømessig om det ikke leverer på sosial og økonomisk bærekraft også.
Investeringen
Hagenes og Smelhus mener at hvis man skal gjøre en oppgradering av bygget på den tradisjonelle måten, vil et estimert kostnadsbilde være på minimum 7.5 millioner, da er automatikk, ventilasjon, varme, rør, lås/beslag og elektro tatt med. Men da er nok heller ikke alle kostnader medtatt.
- Dette er gjerne grunnen til at tomme bygg fortsatt står tomme, da investeringen er stor og uten en leietaker som banker på døren er risikoen ofte for stor. Som nystartet liten aktør har vi selvfølgelig ikke et slik budsjett. Jeg ønsker å bruke 5 % av dette, og så skal vi gjenbruke alt som er fornuftig å gjenbruke ut fra et bærekraftig perspektiv, sier Smelhus.
- Noen vil sikkert mene at dette høres ut som galskap. Vi mener at dette er mulig. Man kan gjøre byggene smarte for en fornuftig pengesum. Alt som virker skal beholdes, og suppleres med teknologi og sensorikk, samt bruke «open source» for å knytte alt sammen. Vi skal ha fokus på sluttbruker som faktisk bruker bygget, slik at alt er optimalt for den enkelte, samtidig som vi lager det driftseffektivt for lønnsom drift og sparte felleskostnader, sier Hagenes.
Har med gode partnere
Hagenes og Smelhus har allerede knyttet til seg spennende leverandører som skal hjelpe dem med å gjøre bygget smart, og med den nyeste teknologien. Noen av partnerne er allerede med på denne reisen.
- Jeg kan nevne Airthings med sin «wave plus» sensorer, og er etter mitt syn den beste indikatoren på et godt inneklima, med temperatur, luftfuktighet, TVOC, CO2, radon, lufttrykk og lux, i hver eneste sone. Vi skal garantere et godt inneklima, og faktisk styre etter inneklimaet og ikke etter en tidskalender som "tipper" at behovet er der fra 07.00 til 15.00. Når det gjelder IO moduler har vi knyttet til oss EasyIO. De leverer IO moduler som alle rehab bygg trenger, men her på WIFI BACnet eller MQTT som kan snakke direkte med skyen. Altså direkte fra inn- og utganger rett til skyen, ingen mellomledd om man går trådløst. På denne måten kan man enkelt få kontroll på alle tekniske bygningsdeler slik som heis, brann, adgang osv. som tradisjonelt er i egne siloer, påpeker Hagenes.
På driftssiden har man etablert samarbeid med Toma.
- Toma drifter bygget og er en viktig partner.Vi skal bruke sensorikken i bygget til å drifte mer effektivt. Vi skal bort med kalender funksjoner, noe som gjøre at sensorikken lager arbeidsordrer direkte, slik at man faktisk bruker tiden der problemene er, og kan predikere problemene før de kommer, dette slik at nedetiden blir fraværende.
Etableringen av 6CST var starten
Roar Smelhus har opparbeidet seg stor ekspertise på bærekraftig vekst og det grønne skiftet, og har vært arkitekten bak Home Workspace, Banken i Oslo.
- Vårt Proptech senter i Bergen vil samarbeide tett med 6CST og Home Workspace i Oslo. Co- working konseptet og driften vil hente erfaringer fra min eiendomslab i Oslo. Tommy har en del av det samme tankegodset som meg, og vi ser frem til samarbeid på en rekke konsepter og prosjekter fremover. I tillegg har jeg involvert Eirik Norman Hansen i Home Workspace, og han vil også delta i vårt konsept som en av Norges mest anerkjente foredragsholdere rundt ny teknologi og brukerperspektivet. Dette blir bare starten på mange initiativer og prosjekter som vil komme fra oss fremover, poengterer Smelhus.
Åpen læringsarena i et levende bygg
Begge herrene poengterer at de vil bidra til samfunnsutviklingen, og at de vi ønsker å lage ett levende bygg. På tirsdager skal de ha åpent hus for Proptech miljøet, for å få tak i de flinke folkene som ikke får testet ut løsningene sine.
- Her skal vi lage det smarte sammen, og vi vil teste ut det nyeste på markedet sammen med ulike interessenter. Vi kommer også til å lage en rekke fysiske møteplasser i bygget. Dette gjøres ved at vi får delt all læring vi gjør med markedet. I bygget får vi også testet ut ny teknologi som vi tenker å inkludere i kommende prosjekter. Det kan være i de prosjektene vi selv er involvert som rådgivere. Men det er viktig for oss å få frem at det også vil være plass til startup - selskaper, selvfølgelig Vi vil koble de ny med de mer etablerte, og sammen skal vi innovere, før vi går til markedet i større skala, sier gutta i kor.
Herrene forteller til slutt at jakten på leietakere har startet.
- Vi har allerede på plass de første viktige leietakerne etter at vi har hatt tilgang til bygget i noen få dager, og det er bare å ta kontakt dersom man er interessert i å bli med på reisen sammen med oss, vi leter både etter etablerte og start up selskaper, samt også de som trenger en testarena for sin teknologi for vi går til markedet
