Team Veidekke DA er i full gang med å bygge de 342 første leilighetene, en stor barnehage og næringsarealer med en verdi nær 620 millioner kroner på Ulven. Ved hjelp av industrialiserte byggeprosesser har selskapet ambisjoner om å redusere byggekostnadene med opptil 20 prosent.
OBOS har investert i utviklingen av 280 mål på Ulven, hvor det planlegges opp mot 3000 boliger og 200.000 kvadratmeter næringsbygg.
Eiendomsutviklere og byggherrer ønsker å skape et bilde av at entreprenørene har økt byggekostnadene, og at dette er en av hovedårsakene til at det er dyrt å kjøpe bolig i Norge. Boligprisene har steget mye de siste 15 årene, men vi som entreprenører ser at byggekostnadene i samme periode har vært tilnærmet flate. Det som har skjedd er at utbyggerne har økt sin fortjeneste, siden de betaler omtrent det samme for å bygge som før, sier Espen Stordal, prosjektleder i Veidekke Entreprenør.
Det er derfor ikke riktig å påstå at byggekostnadene har eksplodert, og om du ser på regnskapene til entreprenørene er det svært små marginer. Utbyggerne er tjent med å etablere en sannhet om at det er entreprenørene som har økt fortjenesten, men denne påstanden stemmer ikke, sier han.
Må ha rasjonelle strukturer
Han peker på bærestrukturene som den avgjørende faktor for den endelige kostnaden.
Det som bestemmer kostnadene i et prosjekt er i all hovedsak avhengig av bærestrukturen i bygget. Om bærestrukturen er enkel og rasjonell får vi redusert kostnadene, men om den er irrasjonell øker kostnadene på grunn av flere timeverk. På Ulven ønsker vi derfor å lage et gjennomgående rasjonelt bygg slik at timeverkene for alle involverte fag blir lavere. For å få til dette går eksempelvis alle skilleveggene rett gjennom hele bygget, sier han.
Han forteller at den samme tankegangen også ligger bak dimensjonering og plassering av sjaktene.
Sjaktene er dimensjonert slik at det skal være god plass til å jobbe i dem, i motsetning til trange sjakter som gjør at arbeidet blir vanskeligere og tar lengre tid. Her bygger vi en romslig sjakt som tilstøter kjøkken og bad på samme sted i alle de 342 leilighetene. Vi har også bare to typer badekabiner, og siden alle leilighetene er nesten helt like blir arbeidet for rørlegger, tømrer, og andre fag mye enklere. Det handler om å prosjektere en god løsning, og å gjenta den i størst mulig grad, sier han.
Konkurranse om å redusere kostnader
Han forteller at OBOS definerte i utgangspunktet en konkurranse på over 2000 leiligheter, og at de ønsket å utfordre bransjen på hvor billig man kan gjøre det, uten at det går på bekostning av kvaliteten.
OBOS er en dreven utbygger, og den tradisjonelle modellen begynner med å kjøpe en tomt. OBOS sitter så sammen med arkitekter for å tegne ut et skisseprosjekt på tomta. Når det er gjort, kontaktes entreprenørene for å innhente priser basert på tegninger og kravspesifikasjoner. Som entreprenør kan vi prise dette, men vi ser veldig fort at ting kan gjøres mer rasjonelt for å få ned byggekostnadene. Da kommer vi inn i en negativ prosess med byggherre og arkitekt, som allerede har et eierskap til prosjektet, sier han og tilføyer:
Byggherre og arkitekt tenker ofte ikke på kostnader i prosjekteringen. Dette var bakgrunnen for at OBOS ville ha med oss tidligere, slik at vi kan beregne kostnader allerede i prosjekteringen.
Tverrfaglig prosjektering og felles eierskap
Stordal forteller videre at tverrfaglighet også har vært et viktig moment i prosjekteringen.
Om man skal få det beste ut av et slikt prosjekt, som er sammensatt av flere aktører, er det viktig å velge hvem som skal være med i prosjekteringen. Noen roller er viktig, mens andre ikke er så viktig. I dette prosjektet valgte vi å ha med en god arkitekt, RiGeo, RIB, RiVVS, landskapsarkitekt og en teknisk entreprenør. Om man skal finne de beste og mest rasjonelle løsningene sammen, må alle ha et eierskap i prosjektet. Det handler om å få til et godt samspill mellom aktørene.
Siden kontraktsformen også er viktig valgte vi å opprette et eget selskap, Team Veidekke DA. Dette innebærer at de involverte partene eier en andel av selskapet basert på hvor mye de leverer. Ansvaret ligger hos den enkelte aktør i selskapet og man binder flere aktører sammen. På denne måten får alle en felles forståelse av at man er i samme båt, sier Stordal.
Jakter på rasjonelle løsninger
Han får støtte av Lars Petter Nilsen, prosjektleder for rør i Bravida, i at det å komme tidlig inn i prosjektet har vært en stor fordel.
Når alle sitter rundt bordet i prosjekteringen er det mye enklere å påvirke løsningene som gjør bygget rasjonelt. Alle fagene får en forståelse av hvorfor bygget blir som det blir og vi kan ta diskusjonen så tidlig som mulig slik at vi finner rasjonelle løsninger for alle fag, sier.
Han peker på at sjaktene ofte er en en hemsko for rørleggeren.
Arkitektene ser ofte ikke sammenheng på tvers av etasjene, men på Ulven har vi i fellesskap funnet en rasjonell løsning som sparer mye tid. Vi sørget for oversikt på energibehovet og så hvordan vi kunne dekke kravene til et energifleksibelt system. Vi fant at det rasjonelle var å bruke fjernvarme til å dekke forbruk til varmtvann og ventilasjon, og at dette ville innfri kravene i henhold til forskriftene. For å forenkle jobben for rørleggerne brukes det identiske fordelerskap i alle leilighetene. Det er vannbåren gulvvarme på badene, mens øvrige arealer i leiligheten er oppvarmet med el. Totalt sett gjør dette jobben for de ulike fagene enklere, sier han.
[fact_box fact_box_id="67442"]
Han forteller at det nå er full aktivitet på byggeplassen og at råbygget er i ferd med å reises.
Dette er et stort prosjekt så det er delt opp i tre delprosjekter for å få en rasjonell drift. Nå er vi kommet til fjerde etasje på første del, andre etasje på andre del, og har så vidt begynt på tredje del. Planen er å ha påbegynt sjakter og innvendige arbeider før jul, avslutter Nilsen.
OBOS har investert i utviklingen av 280 mål på Ulven, hvor det planlegges opp mot 3000 boliger og 200.000 kvadratmeter næringsbygg.
Eiendomsutviklere og byggherrer ønsker å skape et bilde av at entreprenørene har økt byggekostnadene, og at dette er en av hovedårsakene til at det er dyrt å kjøpe bolig i Norge. Boligprisene har steget mye de siste 15 årene, men vi som entreprenører ser at byggekostnadene i samme periode har vært tilnærmet flate. Det som har skjedd er at utbyggerne har økt sin fortjeneste, siden de betaler omtrent det samme for å bygge som før, sier Espen Stordal, prosjektleder i Veidekke Entreprenør.
Det er derfor ikke riktig å påstå at byggekostnadene har eksplodert, og om du ser på regnskapene til entreprenørene er det svært små marginer. Utbyggerne er tjent med å etablere en sannhet om at det er entreprenørene som har økt fortjenesten, men denne påstanden stemmer ikke, sier han.
Må ha rasjonelle strukturer
Han peker på bærestrukturene som den avgjørende faktor for den endelige kostnaden.
Det som bestemmer kostnadene i et prosjekt er i all hovedsak avhengig av bærestrukturen i bygget. Om bærestrukturen er enkel og rasjonell får vi redusert kostnadene, men om den er irrasjonell øker kostnadene på grunn av flere timeverk. På Ulven ønsker vi derfor å lage et gjennomgående rasjonelt bygg slik at timeverkene for alle involverte fag blir lavere. For å få til dette går eksempelvis alle skilleveggene rett gjennom hele bygget, sier han.
Han forteller at den samme tankegangen også ligger bak dimensjonering og plassering av sjaktene.
Sjaktene er dimensjonert slik at det skal være god plass til å jobbe i dem, i motsetning til trange sjakter som gjør at arbeidet blir vanskeligere og tar lengre tid. Her bygger vi en romslig sjakt som tilstøter kjøkken og bad på samme sted i alle de 342 leilighetene. Vi har også bare to typer badekabiner, og siden alle leilighetene er nesten helt like blir arbeidet for rørlegger, tømrer, og andre fag mye enklere. Det handler om å prosjektere en god løsning, og å gjenta den i størst mulig grad, sier han.
Konkurranse om å redusere kostnader
Han forteller at OBOS definerte i utgangspunktet en konkurranse på over 2000 leiligheter, og at de ønsket å utfordre bransjen på hvor billig man kan gjøre det, uten at det går på bekostning av kvaliteten.
OBOS er en dreven utbygger, og den tradisjonelle modellen begynner med å kjøpe en tomt. OBOS sitter så sammen med arkitekter for å tegne ut et skisseprosjekt på tomta. Når det er gjort, kontaktes entreprenørene for å innhente priser basert på tegninger og kravspesifikasjoner. Som entreprenør kan vi prise dette, men vi ser veldig fort at ting kan gjøres mer rasjonelt for å få ned byggekostnadene. Da kommer vi inn i en negativ prosess med byggherre og arkitekt, som allerede har et eierskap til prosjektet, sier han og tilføyer:
Byggherre og arkitekt tenker ofte ikke på kostnader i prosjekteringen. Dette var bakgrunnen for at OBOS ville ha med oss tidligere, slik at vi kan beregne kostnader allerede i prosjekteringen.
Tverrfaglig prosjektering og felles eierskap
Stordal forteller videre at tverrfaglighet også har vært et viktig moment i prosjekteringen.
Om man skal få det beste ut av et slikt prosjekt, som er sammensatt av flere aktører, er det viktig å velge hvem som skal være med i prosjekteringen. Noen roller er viktig, mens andre ikke er så viktig. I dette prosjektet valgte vi å ha med en god arkitekt, RiGeo, RIB, RiVVS, landskapsarkitekt og en teknisk entreprenør. Om man skal finne de beste og mest rasjonelle løsningene sammen, må alle ha et eierskap i prosjektet. Det handler om å få til et godt samspill mellom aktørene.
Siden kontraktsformen også er viktig valgte vi å opprette et eget selskap, Team Veidekke DA. Dette innebærer at de involverte partene eier en andel av selskapet basert på hvor mye de leverer. Ansvaret ligger hos den enkelte aktør i selskapet og man binder flere aktører sammen. På denne måten får alle en felles forståelse av at man er i samme båt, sier Stordal.
Jakter på rasjonelle løsninger
Han får støtte av Lars Petter Nilsen, prosjektleder for rør i Bravida, i at det å komme tidlig inn i prosjektet har vært en stor fordel.
Når alle sitter rundt bordet i prosjekteringen er det mye enklere å påvirke løsningene som gjør bygget rasjonelt. Alle fagene får en forståelse av hvorfor bygget blir som det blir og vi kan ta diskusjonen så tidlig som mulig slik at vi finner rasjonelle løsninger for alle fag, sier.
Han peker på at sjaktene ofte er en en hemsko for rørleggeren.
Arkitektene ser ofte ikke sammenheng på tvers av etasjene, men på Ulven har vi i fellesskap funnet en rasjonell løsning som sparer mye tid. Vi sørget for oversikt på energibehovet og så hvordan vi kunne dekke kravene til et energifleksibelt system. Vi fant at det rasjonelle var å bruke fjernvarme til å dekke forbruk til varmtvann og ventilasjon, og at dette ville innfri kravene i henhold til forskriftene. For å forenkle jobben for rørleggerne brukes det identiske fordelerskap i alle leilighetene. Det er vannbåren gulvvarme på badene, mens øvrige arealer i leiligheten er oppvarmet med el. Totalt sett gjør dette jobben for de ulike fagene enklere, sier han.
[fact_box fact_box_id="67442"]
Han forteller at det nå er full aktivitet på byggeplassen og at råbygget er i ferd med å reises.
Dette er et stort prosjekt så det er delt opp i tre delprosjekter for å få en rasjonell drift. Nå er vi kommet til fjerde etasje på første del, andre etasje på andre del, og har så vidt begynt på tredje del. Planen er å ha påbegynt sjakter og innvendige arbeider før jul, avslutter Nilsen.
