Advokat Stig L. Bech i BA-HR er blant de som løpende håndterer spørsmål tilknyttet de nye reglene:
Forskrifter og forutsetninger
- Forskriftsbestemmelsene som nå har trådt i kraft inneholder overgangsregler for hvor stor andel av byggets saldo som kan overføres til den nye saldoen for faste, tekniske installasjoner, forklarer Bech. For bygg som var ført på saldo per utgangen av 2008, skal 40 % av saldoverdien føres på den nye saldoen for faste, tekniske installasjoner, mens 60 % blir værende på byggesaldoen. Forutsetningen for å kunne anvende sjablongen på 40 % er at bygningen faktisk inneholder en eller flere relevante installasjoner som samlet ikke kan anses som ubetydelige. For bygg ferdigstilt i 2009 og senere er det den faktiske kostprisen som er utgangspunktet for fordelingen mellom de to saldoene.
- Hvilken betydning får reglene for beregning av kjøpesummen ved salg av eiendom gjennom aksjer i selskaper?
Priser inn fradrag
- Dette er en problemstilling som aktørene i et tiltagende transaksjonsmarked allerede har stiftet bekjentskap med. I det norske markedet har det i flere år vært vanlig å prise inn et fradrag for avskrivningsulempe der eiendom ”selges” gjennom overdragelse av aksjer/andeler i eierselskap. Fradraget knytter seg til at kjøper ved erverv i form av aksjer/andeler ”arver” det avskrivningsgrunnlag som ligger i selskapet – og slik sett ikke får avskrevet basert på den oppdaterte eiendomsverdi som er lagt til grunn i transaksjonen. I praksis har fradraget ligget på ca 7 % av differansen mellom eiendomsverdien og eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag (tomteverdi trekkes gjerne ut) for eiendommer med 2 % avskrivningssats, og ca 11 % for eiendommer med 4 % avskrivningssats, forklarer Bech.
Høyere ulempe
- Når avskrivningene er høyere, vil også ulempen ved å gå glipp av dem være høyere, tillegger Bech. Derfor skal den nye avskrivningssatsen logisk sett påvirke størrelsen av det fradraget kjøper bør få for nåverdien av mindreavskrivningene. Dersom vi bruker en diskonteringsrente på 5% og antar at også markedsverdien av de tekniske installasjonene utgjør 40 % av byggets markedsverdi, øker skatteulempen for et bygg med 2 % avskrivningssats med ca 50 %. Det er imidlertid ikke nødvendigvis slik at markedsverdien av de faste, tekniske installasjonene utgjør 40 % av byggets totale verdi. Ofte vil andelen være vesentlig mindre, og da blir effekten på skatteulempen også mindre. I enkelte tilfeller kan det også være en fordel å overta selskapet med den aktiverte, høye saldoen for faste, tekniske installasjoner, fremfor å kjøpe eiendommen direkte. Kjøpes eiendommen direkte må kostprisen fordeles på saldoene etter virkelig verdi av henholdsvis bygg og faste, tekniske installasjoner. Det kan resultere i at saldoen for faste, tekniske installasjoner reduseres vesentlig. Derved blir saldoen en skatteposisjon som selger kan prise inn i handelen, sier Bech.
Kilde: Estatemedia.
