- Vit hva du signerer på – eller søk hjelp!

VVS Eksperten har gratis telefonsupport og kontraktgjennomgåelse for medlemmene hos Advokatfirmaet Berngaard, som er blitt en meget godt benyttet tjeneste.  Ødegaard er spesialist i entrepriserett. Han deltar på VVS Ekspertens kompetanseuke, nettopp for å fortelle om utfordringene med juridiske spissfindigheter i kontrakter.

- Det er viktigere og viktigere for underentreprenører å være tilknyttet tjenester og større miljøer, som gir deg den type rådgivingstjenester. Medlemmene sender et kontraktsforslag de har fått til meg, som jeg går gjennom og gir tilbakemeldinger på. Ofte er det mange justeringer som må til for at man skal ha et bra utgangspunkt.

Han kan fortelle at det har vært en negativ utvikling over mange år nå, fordi hovedentreprenørene har blitt bevisste på å sikre sine interesser.

- Jeg ser at de rørleggerbedriftene som kan dette spillet, har gode marginer år etter år. Mens de som satser på at «det går sikkert bra», er de som må tåle smellene. Man kan ikke forvente at rørleggerne skal kunne spissfindigheter i formuleringer og juss, men da må de be om assistanse. Å investere noen få tusenlapper til å sikre kontrakten, kan bidra til å hindre et tap på hundretusener av kroner. Det er en billig livline!

- Men det er viktig å bruke en advokat som har vært borte i denne problemstillingen før, ellers kan det både bli tidkrevende og kostbart, understreker han. 

Noe av det viktigste verktøyet en entreprenør har, er at det faktureres fortløpende i et prosjekt, slik at det kommer inn penger underveis. Men allerede tidlig i byggprosjektene, opplever Ødegaard ofte at HE hevder at UE ikke har rett til betaling, fordi det som er fakturert skulle ha vært inkludert i kontrakten.

- Eventuelt kommer påstander om at det er fakturert for mange timer, at påslaget er for høyt, at det er mangelfullt utført etc. Altså en rekke vikarierende argumenter som ikke henger på greip.

Det første underentreprenøren bør gjøre for å imøtekomme slike påstander, er å si at de legge ned arbeidet om de ikke får utbetalt pengene, sier han.

-  Det vil sette hovedentreprenøren i en vanskelig situasjon, fordi det naturligvis vil forsinke framdriften i prosjektet. Om rørleggeren ikke gjør jobben, får ikke elektrikeren og snekkeren gjort jobben osv. Tannhjulet vil stoppe. En forsinkelse som vil føre til at hovedentreprenøren risikerer straff i form av sviende dagbøter.

Andre muligheter er tilbakehold av dokumentasjon og krav om forsinkelsesrenter. Eller enda kraftigere lut; å få til å heve oppdraget og trekke seg ut av prosjektet om ikke HE betaler innen fristen.

- Men alle disse virkemidlene forutsetter at du gjør ting helt etter boka. Hvis ikke så slår det tilbake på deg som underentreprenør, gjennom søksmål og erstatningskrav for at du har gjort ting som har fått store konsekvenser uten å ha rett til å gjøre det. Det er blant annet formelle regler som sier noe om hvor lang tid det kan gå fra å varsle en stans til du faktisk kan stanse. Bryter du den reglene, så blir du fort sparket bein på – og blir den lidende parten.

Også om UE hever oppdraget uten å ha gått fram på riktig måte, vil det får en boomerang-effekt som rammer med hard kraft.

- Derfor er det så viktig nå at du kan reglene godt, for da har du gode virkemidler du kan bruke til din fordel. Men trår du feil, blir du straffet i stedet. 

Disse eksemplene har tatt utgangspunkt i forhold som er en del av det som er avtalt, men minst like viktig på de tingene som ikke er avtalt, som kan endre seg underveis i prosjektet, understreker han.

- Slike endringer er en mulighet for en underentreprenør til å tjene ekstra penger ut over kontraktsummen. Men da må du bruke de reglene som er i standarden, som er veldig formalistiske. Du må varsle om en endring, så får du en bestilling, og deretter kan du utføre jobben. Da kan du kreve betalt.  Men hvis du ikke følger reglene, så blir det omvendt. Da risikerer du å ikke få dekket det du har gjort av ekstraarbeider, samt merutgifter på arbeider og materiell. Og i tillegg får du gjerne ikke forlenget fristen på det arbeidet du skal gjøre, så da sliter du enda mer med å komme i mål tidsnok. Resultatet er altså at du får mer utgifter og kortere tid på å utføre arbeidet.

- Det er ingen tvil om at underentreprenørene kan reglene mye dårligere enn hovedentreprenørene.

Hva er ditt beste tips for at rødleggebedriftene ikke skal havne i en slik situasjonen?

- Det beste tipset er at man har en kontrakt som ikke er dårligere enn utgangspunktet til Norsk Standard. Og alle kontrakter en underentreprenør får fra en hovedentreprenør, gir dårligere betingelser enn det som gjelder i standarden. Man må få noen å sjekke kontraktene, for å sikre at man ikke blir bondefanget. 

Han trekker også fram viktigheten av å unngå back-to-back-klausulene og såkalte solidaritetsavtaler.

- Det er blitt mer og mer vanlig med Back-to-back-klausuler. Det betyr at underentreprenør ikke bare blir ansvarlig for eventuelle problemer med hovedentreprenør, men også problemer som måtte oppstå mellom byggherre og hovedentreprenør. Om byggherre nekter å betale hovedentreprenøren for et tillegg, så kan hovedentreprenøren bare snu seg til underentreprenøren og si at "det er det du som har gjort jobben, så får du ikke penger før byggherre aksepterer å betale meg". Det er egentlig ikke mekanismen etter kontrakten, fordi underentreprenør har en hovedentreprenør å forholde seg til. Og når jobben er gjort riktig, så har underentreprenøren krav på betaling fra hovedentreprenøren. Men back-to-back-avtalene sier at UE må vente til HE har fått penger av byggherre.

- Og med det som også er besnærende, er det 45-dagers betalingsfrist mellom HE og UE, som er en likviditetsutfordring i seg selv.  Men hvis man skal vente på at du skal vente på å få godkjenning på betaling fra byggherre i tillegg, som også er 45 dager, risikerer mange virkelig å sitte i klisteret.  

- En norsk standardkontrakt har ikke noe back to back-alternativ. Norsk Standard er en balansert standard. Når en avtalepart vil ha noe annerledes enn det som står i Norsk Standard, er det nesten uten unntak dårligere for motparten enn det som er en balansert avtale. Mitt klare råd er at man skal være veldig skeptisk til det som er avviket av standarden, og mange tror at jo tynnere kontrakten er, desto mindre risikerer jeg.  Men "back to back" i seg selv, gir deg masse ansvar som du ellers ikke har.

Også solidaritetsavtaler er han skeptisk til.

- Om flere entreprenører jobber på et prosjekt og det skjer en skade - for eksempel at snekkeren går med planker og smelter de borti veggen - så er det etter standardkontrakter snekkeren som skal betale det, ikke rørleggeren. Mens den nye solidaritetsbestemmelsen som har blitt veldig vanlig, da skal alle være med å dele ekstrakostnadene. 

- NS-en består av mange sider, og er som en lov i bransjen. Men det er også et åpent område hvor det beskrives eventuelle spesielle vilkår for denne kontrakten. Da kan det avtales Back to back eller solidaritetskontrakt med få ord, og det er lett å tenke at dette ser greit ut. Sannheten er at gir en kjempestor juridisk risiko. Man må vite hva man signerer på. Om ikke, snakk med noen som kan fortelle hvilke konsekvenser og risiko det gir.

Ødegaard har erfart at det gjerne er 5-6 gjengangere hovedentreprenørene prøver seg med, som kan være en felle underentreprenørene lett kan gå i.

- Eller det kan være en tilsynelatende uskyldig setning som at "For øvrig gjelder hovedentreprenørens til enhver tid gjeldende betingelser som du finner på denne nettsiden".  Der er det masse opplysninger man ikke gidder å lese, og de kan endres fortløpende uten samtykke fra den andre parten. Man forstår rett og slett ikke omfanget, og mange tar ikke til motmæle fordi de er redde for å miste oppdraget.

- Man mister ikke en jobb på å si at man ikke går med på alle klausuler. Og om hovedentreprenøren truer med «take it or leave it», er det bare å reise seg og gå!