Kan tape 100 millioner etter uklar avtale om energibrønner

Borettslaget skulle ha bergvarme. Det har ført til flere rettssaker. Nå har Høyesterett sagt sitt. Hvor tydelige forbeholdene er i tilbudet og avtalen, kan avgjøre hvem som har ansvaret – i dette tilfellet er det snakk om en utgift på 200 millioner kroner.

Oslo-firmaet Boligenergi var totalentreprenør da Engelsborg borettslag i Oslo skulle ha en brønnpark på 34 energibrønner. Det er AF og Obos som eier Boligenergi.

Så ble det inngått avtale med svenskeide Rototec som totalunderentreprenør. Kontrakten på nærmere fem millioner kroner var basert på Norsk Standard, nærmere bestemt NS 8417 om totalunderentrepriser.

Rototec boret de 340 meter dype brønnene gjennom løsmasser, leire og fjell. Men det gikk ikke bra: Både Engelsborg og naboene Tøyenhus borettslag og Sameiet Professorløkka fikk setningsskader. Å utbedre skadene er beregnet til et sted mellom 100 og 200 millioner kroner.

Etter flere rettssaker er det klart at Boligenergi og forsikringsselskapet deres, Gjensidige, er ansvarlige overfor både kunden sin og naboene. Men nå har Høyesterett fastslått at de kan kreve regress – det vil si at Rototec og forsikringsselskapet deres, If, må dekke sin del av utgiftene. Halvparten av dem, ifølge dommen fra Borgarting lagmannsrett som nå blir stående.

Det hele handler om hvor lett det er å forstå forbeholdene i avtalen mellom de to. – I avtalen mellom profesjonelle parter veier hensynet til forutberegnelighet tung, skriver høyesterettsdommer Wenche Elizabeth Arntzen, som har formulert bakgrunnen for den enstemmige dommen.

– Forsøk på å pakke inn eller gjemme bort et tyngende kontraktsvilkår vil være i strid med lojalitetsplikten og tale mot at vilkåret kan anses vedtatt, ifølge Arntzen og Høyesterett.

Rototec har en standardavtale der bedriften begrenser ansvaret sitt og fraskriver seg ansvaret for følgeskader på tredjepart. Men den begrensningen var ikke tydelig nok. Den var plassert i et bilag med «alminnelige vilkår». Henvisningen til dem sto den sammen med de praktiske forpliktelsene som hovedentreprenøren skulle ha – slik som tilgang til borestedet, kjørbar vei og tilgang til vann og strøm.

Dette er en stor endring sammenlignet med NS 8417, konstaterer Høyesterett. Når det gjøres så store unntak, skulle Rototec ha gjort det tydelig i tilbudet sitt. – Det var Rototec som innga tilbudet og skapte uklarheten. Denne uklarheten må gå ut over Rototec, heter det i dommen.

Det betyr at Rototec og If også må ta ansvar for utbedringen. Her er det viktig lærdom for entreprenører som inngår en avtale, mener advokatene Fredrik Kleivan Solberg og Are Hunskaar i DLA Piper. De representerte Boligenergi i rettssaken.

– For aktører i VVS‑ og teknisk entreprenørbransje gir dommen flere viktige læringspunkter:

Ansvarsbegrensninger må løftes frem. Inngripende ansvarsbegrensninger kan ikke «ligge skjult» i generelle vilkår. De bør fremheves eksplisitt i tilbud eller kontrakt og plasseres under naturlige overskrifter. En kort setning om at «standardvilkår gjelder», er ofte ikke tilstrekkelig, skriver de i en kommentar.

– Dersom en entreprenør ønsker å fravike NS‑standardens ansvarsregler, må dette fremgå klart og uttrykkelig. Uklarhet går ut over den som har utformet tilbudet, sier Solberg og Hunskaar til VVS Forum.

Føyen-advokatene Finn Eirik Winther, Therese Mørch og Annabel Gåsvand, som ikke var involvert i rettssaken, har kommentert dommen på samme måte: Også mellom profesjonelle parter er det krav til at en avtale er tydelig.

– Begge parter har et ansvar. Kontrakter og henvisninger må leses, og uklare forhold bør avklares og reguleres uttrykkelig. Lærdommen for begge parter er å alltid gjennomgå kontrakten grundig, peker de på.

VVS Forum har også spurt advokat Christoffer Fleischer i Glittertind, som representerte Rototec og If i Høyesterett, om en kommentar til dommen. Han gir beskjed om at han ikke kan uttale seg nå.