Regelverket og forskriftene rundt lekkasjesikring og fuktfølere begynner å bli et stort problem for Avantor Eiendomsforvaltning. Forvaltningsdirektør Roy Frivoll går så langt som å si at man burde gå tilbake til åpne rørføringer, sluk i gulv, og gulvstående toaletter inntil man får en skikkelig korrigering av TEK-kravene rundt vannskadesikkerhet. Han mener DiBK og Sintef svikter i sine roller.
- Vi mener at dagens regelverk må endres, og inntil vi klarer å få hensiktsmessige forskrifter på plass, må vi rett slett gå tilbake til de gamle tradisjonelle løsningene med åpne rørføringer, sluk i gulv, og gulvstående toaletter. Vi er ikke fornøyd med hvordan gjennomførelsen til rørleggerne er rundt lekkasjesikring i våre bygg. Men de hemmes av totalt uhensiktsmessige krav. Her er det mye å ta tak for bransjen, sier Frivoll.
Oppgitt over lekkasjestoppere
Avantor besitter en stor eiendomsmasse, og har de siste årene drevet omfattende utbygging og rehabilitering av eksisterende bygg i Nydalen. Nå begynner utfordringene rundt lekkasjestoppere å bli et alvorlig problem for eiendomsforvalteren, hvor klager og tilbakemeldinger fra leietagerne begynner å bli en gjentakende problemstilling.
- Vi har flere forskjellige lekkasjestoppere og varslinger i våre bygg. En løsning er fuktfølere på gulvet under sisternen, en annen løsning er lekkasjekasse, pose eller såkalt trau bak og under sisternen, hvor vannlekkasjen kommer lenger opp. Da trenger man ikke ha vannføleren nede på gulvet, men lenger opp veggen. Men selv der har vi utfordringer når man for eksempel bruker dobørsten, eller vasker seg på hendene og det blir litt sprut. Det er nok med en mikroperle eller vanndråpe på vannføleren så stenges vannet. I et av våre bygg er plasseringen av koblingsboksen ved siden av sisternen nede, og med en lang lekkasjetråd fra boksen som går inn under toalettet. Boksen og lekkasjetråden burde vært montert der vannet kommer ut. Men dette er tross alt en bedre løsning enn med vannføleren på gulv, sier Frivoll.
Saken fortsetter under bildet:
Et grelt eksempel som fører til at vannet stenger. Lekkasjetråden som man ser på veggen, trenger kun en liten vanndråpe før lekkasjesikringen slår til, og stenger vannet.[/caption]
Han påpeker at lekkasjestoppere er et særfenomen som har blitt innført i Norge som eneste landet i verden, så vidt han vet.
- Det som er håpløst, er at vi i min tid i Avantor som nå er 15 år, aldri har hatt en eneste lekkasje fra en innebygd sisterne eller bakenforliggende rør som vi kan erindre. Det er ikke der vi har lekkasjeproblemer, eller kostnader som følge av vannskader. Lekkasjedeteksjon ved minikjøkken derimot, er et godt tiltak som det er behov for.
Bransjeproblem som må løses
- Slik som kontraktsstrukturer og sedvaner er i bransjen i dag, har entreprenørene en stor grad av frihet i utførelsen i prosjektene. Det er en detalj vi som byggherre sjelden er involvert i. Jeg mener bransjen selv burde ha testet ut løsningene først, og sett hvordan dette fungerer i praksis. Vi ser dessverre at de utførende bygger altfor mange hjemmesnekrede løsninger. Er man stygg så kan man i noen tilfeller tro at det ikke er en rørlegger som har vært her. Det er et utall fiffige løsninger på våre toaletter rundt om i våre bygg, sier Frivoll.
- Så er det slik ved entrepriser at det er entreprenørene som får lov til å prosjektere og velge utførelsen. Man kunne jo valgt å ha sluk i gulv, gulvtoaletter og ikke vegghengte toaletter med innebygde sisterner for eliminere risikoen, og ikke minst få en fornuftig installasjon.
Ikke hensiktsmessige krav
Frivoll mener at hverken Sintef eller DiBK kan ha tenkt godt nok på konsekvensene i forhold til gjennomføringen av lekkasjesikringskravene. De kan ikke ha tenkt på hvilke problemer og utfordringer dette medfører i byggene og for leietakerne/brukerne. Når det kommer til kravene rundt lekkasjesikring burde jo helst Sintef hatt noen gode predefinerte løsninger som bransjen skulle følge, det har de tydeligvis ikke.
- Et eksempel er kombibygg, hvor vi får et kjempeproblem når vannet stadig blir borte. Vi som utleier drifter fellesarealene, og har kontroll på de. Men når ting skjer inne hos leietakerne selv, har vi etter husleieloven ikke ansvar, eller rådighet i deres lokaler. Så når vannet stenger støtt og stadig, er det ikke lett å si at dette må de ordne selv, lære opp de ansatte til hvordan gå på do, eller å bruke dobørste, eller at deres renholder ikke må bruke vann bak/under doen osv. Det er ikke mulig å få til, vi vet jo hvordan mennesker er. Så i et kombibygg er dette en umulig løsning, understreker Frivoll.
Fjernet det umiddelbart
Avantor trodde først at vannlekkasjesikringen kom som et Breeam krav. Men måtte bare konstatere at slik var det ikke.
- Dette er et TEK krav, men hadde det vært et Breeam krav hadde vi bare fjernet det umiddelbart. Men så lenge det er et krav i TEK, kan vi ikke gjøre det. Dette da BREEAM er selvpålagte krav, mens TEK er lovpålagte krav. Skulle vi få en stor vannlekkasje, og vi har fjernet noe som er lovpålagt, kan vi få avskjæringer i forsikringsutbetalingene. For oss er dette en umulig situasjon, understreker Frivoll.
Eiendomssjef i Avantor, Bjørn Nygård, kommer med et annet hjertesukk rundt lekkasjestopperne.
- Alle lekkasjestoppere som er montert i våre bygg er montert med en batteriløsning som er en utfordring i seg selv. Bak hvert eneste toalett, og da teller vi rundt 150, har vi lekkasjestoppere med batteriløsning. Disse må skiftes ut annet hvert år. I tillegg til det er det delt inn i sonedelinger, store soner. Det sier ikke forskriftene noe om. Det betyr at en vanndråpe på et toalett, kan stenge vannet i for eksempel hele etasjer, sier Nygård.
- I et av byggene hvor man har lekkasjekasse eller plasttrau under sisternen, har vi hatt en entreprenør som har vært litt mer seriøs på gjennomførelse. Der er det delt inn i mindre soner, og så er det en annen tematikk rundt magnetventilene, hvor de er koblet rett på lysføleren. Hvis det ikke er bevegelse eller lys i rommene, stenges vannet automatisk. Det mener vi er en sikring godt nok. Blir det lekkasje, vil det oppdages. Et annet viktig moment her, er at da vil aldri vannet kunne stå og renne over helgen. Dette er en god nok løsning, men passer vel ikke inn i TEK-kravene slik de foreligger, påpeker Nygård.
Saken fortsetter under bildet:
Dette er et annet eksempel på en installasjon av en fuktføler som skaper masse hodebry for Avantor. Her skal det også svært lite vann til, eller urin før den slår inn og stenger vannet.[/caption]
Frivoll er enig og mener at det altfor store sonedelinger. Hvis det er vanndeteksjon på et toalett, stopper vannet i garderober, dusjer, servanter og andre tappesteder. Og det er en detalj som vi ikke kan stille noen reklamasjoner på ovenfor entreprenør.
- Det finnes ikke noen predefinerte løsninger rundt disse tingene i TEK. Entreprenørene står fritt til å velge dårlige løsninger, og det er vi og våre leietakere som blir skadelidende, og har nødt til å finne løsninger. Da må vi bygge om på vår og leietakerens regning.
Må utfordre DiBK
Roy Frivoll mener at bygge- og rørbransjen må utfordre DiBK på en korreksjon i TEK rundt lekkasjesikring og vannskadesikkerhet. Man må få til endringer og noe som er fornuftig for bransjen som helhet.
- Slik forskriftene og regelverket fungerer i dag, er det direkte uhensiktsmessig. Jeg håper virkelig rørbransjen står opp, gir uttrykk for sin mening og lager debatt, slik at det kan bli forbedringer. Jeg mener at mange rørleggervirksomheter tenker prosjekt, og orker ikke å tenke bransje. Det er synd.
- Det innføres krav i Norge som man ikke har en industri for og som man ikke har tilpassede produkter for. De særnorske kravene bidrar til at entreprenørene plassbygger jalla-løsninger på stedet. DiBKs rolle burde være å innføre regler og forskrifter som er hensiktsmessige og bidrar til at vi bygger solide og gode bygg. Bygg for fremtiden. Nå har de gjort stikk motsatte, noe vi ikke kan tro var hensikten. Nå får vi løsninger og produkter inn i bygg som ikke er bærekraftige, og det ødelegger også bruken av byggene for leietakerne. Det er etter min mening stikk i strid med hva rollen til DiBK er. Vi får ikke noen mindre lekkasjer slik regelverk og forskrifter fremstår i dag. Da er det andre tiltak som må til, poengterer Frivoll.
Frivoll undrer seg over at det er ingen andre land i verden som går for dette, og er da dette smart for Norge. Er det samfunnsmessig klokt, spør han.
- Vi ser ingen lekkasjeforebyggende hensikt med TEK-kravene slik de fremstår i dag. Man burde heller se på andre tiltak hvor en kan sette inn kruttet. Det er uhensiktsmessig i forhold til hvordan bygg bygges, og ikke minst husleieloven. Et annet moment som ikke må glemmes er hygiene. I 2018 burde det stå på agendaen. Der er vel alle enige om at vegghengt toalett med innebygde sisterner er det beste, for å ivareta nettopp det.
- Min påstand er at før man får endringer i kravene, og at DiBK og Sintef virkelig er villige til å gjøre noe med situasjonen, burde vi gå tilbake til de gamle løsningene. Det er et stikk i siden til bransjen og entreprenørene. Jeg vet de skal tilfredsstille TEKèn, men de må være opptatt av å gjøre det på en håndverksmessig og profesjonell måte, og ha tanke for hvordan sluttbruker opplever leveransene og produktene. Da kan ikke jeg skjønne at de finner seg i å jobbe under slike betingelser, avslutter Frivoll ovenfor VVSforum.
- Vi mener at dagens regelverk må endres, og inntil vi klarer å få hensiktsmessige forskrifter på plass, må vi rett slett gå tilbake til de gamle tradisjonelle løsningene med åpne rørføringer, sluk i gulv, og gulvstående toaletter. Vi er ikke fornøyd med hvordan gjennomførelsen til rørleggerne er rundt lekkasjesikring i våre bygg. Men de hemmes av totalt uhensiktsmessige krav. Her er det mye å ta tak for bransjen, sier Frivoll.
Oppgitt over lekkasjestoppere
Avantor besitter en stor eiendomsmasse, og har de siste årene drevet omfattende utbygging og rehabilitering av eksisterende bygg i Nydalen. Nå begynner utfordringene rundt lekkasjestoppere å bli et alvorlig problem for eiendomsforvalteren, hvor klager og tilbakemeldinger fra leietagerne begynner å bli en gjentakende problemstilling.
- Vi har flere forskjellige lekkasjestoppere og varslinger i våre bygg. En løsning er fuktfølere på gulvet under sisternen, en annen løsning er lekkasjekasse, pose eller såkalt trau bak og under sisternen, hvor vannlekkasjen kommer lenger opp. Da trenger man ikke ha vannføleren nede på gulvet, men lenger opp veggen. Men selv der har vi utfordringer når man for eksempel bruker dobørsten, eller vasker seg på hendene og det blir litt sprut. Det er nok med en mikroperle eller vanndråpe på vannføleren så stenges vannet. I et av våre bygg er plasseringen av koblingsboksen ved siden av sisternen nede, og med en lang lekkasjetråd fra boksen som går inn under toalettet. Boksen og lekkasjetråden burde vært montert der vannet kommer ut. Men dette er tross alt en bedre løsning enn med vannføleren på gulv, sier Frivoll.
Saken fortsetter under bildet:
Et grelt eksempel som fører til at vannet stenger. Lekkasjetråden som man ser på veggen, trenger kun en liten vanndråpe før lekkasjesikringen slår til, og stenger vannet.[/caption]Han påpeker at lekkasjestoppere er et særfenomen som har blitt innført i Norge som eneste landet i verden, så vidt han vet.
- Det som er håpløst, er at vi i min tid i Avantor som nå er 15 år, aldri har hatt en eneste lekkasje fra en innebygd sisterne eller bakenforliggende rør som vi kan erindre. Det er ikke der vi har lekkasjeproblemer, eller kostnader som følge av vannskader. Lekkasjedeteksjon ved minikjøkken derimot, er et godt tiltak som det er behov for.
Bransjeproblem som må løses
- Slik som kontraktsstrukturer og sedvaner er i bransjen i dag, har entreprenørene en stor grad av frihet i utførelsen i prosjektene. Det er en detalj vi som byggherre sjelden er involvert i. Jeg mener bransjen selv burde ha testet ut løsningene først, og sett hvordan dette fungerer i praksis. Vi ser dessverre at de utførende bygger altfor mange hjemmesnekrede løsninger. Er man stygg så kan man i noen tilfeller tro at det ikke er en rørlegger som har vært her. Det er et utall fiffige løsninger på våre toaletter rundt om i våre bygg, sier Frivoll.
- Så er det slik ved entrepriser at det er entreprenørene som får lov til å prosjektere og velge utførelsen. Man kunne jo valgt å ha sluk i gulv, gulvtoaletter og ikke vegghengte toaletter med innebygde sisterner for eliminere risikoen, og ikke minst få en fornuftig installasjon.
Ikke hensiktsmessige krav
Frivoll mener at hverken Sintef eller DiBK kan ha tenkt godt nok på konsekvensene i forhold til gjennomføringen av lekkasjesikringskravene. De kan ikke ha tenkt på hvilke problemer og utfordringer dette medfører i byggene og for leietakerne/brukerne. Når det kommer til kravene rundt lekkasjesikring burde jo helst Sintef hatt noen gode predefinerte løsninger som bransjen skulle følge, det har de tydeligvis ikke.
- Et eksempel er kombibygg, hvor vi får et kjempeproblem når vannet stadig blir borte. Vi som utleier drifter fellesarealene, og har kontroll på de. Men når ting skjer inne hos leietakerne selv, har vi etter husleieloven ikke ansvar, eller rådighet i deres lokaler. Så når vannet stenger støtt og stadig, er det ikke lett å si at dette må de ordne selv, lære opp de ansatte til hvordan gå på do, eller å bruke dobørste, eller at deres renholder ikke må bruke vann bak/under doen osv. Det er ikke mulig å få til, vi vet jo hvordan mennesker er. Så i et kombibygg er dette en umulig løsning, understreker Frivoll.
Fjernet det umiddelbart
Avantor trodde først at vannlekkasjesikringen kom som et Breeam krav. Men måtte bare konstatere at slik var det ikke.
- Dette er et TEK krav, men hadde det vært et Breeam krav hadde vi bare fjernet det umiddelbart. Men så lenge det er et krav i TEK, kan vi ikke gjøre det. Dette da BREEAM er selvpålagte krav, mens TEK er lovpålagte krav. Skulle vi få en stor vannlekkasje, og vi har fjernet noe som er lovpålagt, kan vi få avskjæringer i forsikringsutbetalingene. For oss er dette en umulig situasjon, understreker Frivoll.
Eiendomssjef i Avantor, Bjørn Nygård, kommer med et annet hjertesukk rundt lekkasjestopperne.
- Alle lekkasjestoppere som er montert i våre bygg er montert med en batteriløsning som er en utfordring i seg selv. Bak hvert eneste toalett, og da teller vi rundt 150, har vi lekkasjestoppere med batteriløsning. Disse må skiftes ut annet hvert år. I tillegg til det er det delt inn i sonedelinger, store soner. Det sier ikke forskriftene noe om. Det betyr at en vanndråpe på et toalett, kan stenge vannet i for eksempel hele etasjer, sier Nygård.
- I et av byggene hvor man har lekkasjekasse eller plasttrau under sisternen, har vi hatt en entreprenør som har vært litt mer seriøs på gjennomførelse. Der er det delt inn i mindre soner, og så er det en annen tematikk rundt magnetventilene, hvor de er koblet rett på lysføleren. Hvis det ikke er bevegelse eller lys i rommene, stenges vannet automatisk. Det mener vi er en sikring godt nok. Blir det lekkasje, vil det oppdages. Et annet viktig moment her, er at da vil aldri vannet kunne stå og renne over helgen. Dette er en god nok løsning, men passer vel ikke inn i TEK-kravene slik de foreligger, påpeker Nygård.
Saken fortsetter under bildet:
Dette er et annet eksempel på en installasjon av en fuktføler som skaper masse hodebry for Avantor. Her skal det også svært lite vann til, eller urin før den slår inn og stenger vannet.[/caption]Frivoll er enig og mener at det altfor store sonedelinger. Hvis det er vanndeteksjon på et toalett, stopper vannet i garderober, dusjer, servanter og andre tappesteder. Og det er en detalj som vi ikke kan stille noen reklamasjoner på ovenfor entreprenør.
- Det finnes ikke noen predefinerte løsninger rundt disse tingene i TEK. Entreprenørene står fritt til å velge dårlige løsninger, og det er vi og våre leietakere som blir skadelidende, og har nødt til å finne løsninger. Da må vi bygge om på vår og leietakerens regning.
Må utfordre DiBK
Roy Frivoll mener at bygge- og rørbransjen må utfordre DiBK på en korreksjon i TEK rundt lekkasjesikring og vannskadesikkerhet. Man må få til endringer og noe som er fornuftig for bransjen som helhet.
- Slik forskriftene og regelverket fungerer i dag, er det direkte uhensiktsmessig. Jeg håper virkelig rørbransjen står opp, gir uttrykk for sin mening og lager debatt, slik at det kan bli forbedringer. Jeg mener at mange rørleggervirksomheter tenker prosjekt, og orker ikke å tenke bransje. Det er synd.
- Det innføres krav i Norge som man ikke har en industri for og som man ikke har tilpassede produkter for. De særnorske kravene bidrar til at entreprenørene plassbygger jalla-løsninger på stedet. DiBKs rolle burde være å innføre regler og forskrifter som er hensiktsmessige og bidrar til at vi bygger solide og gode bygg. Bygg for fremtiden. Nå har de gjort stikk motsatte, noe vi ikke kan tro var hensikten. Nå får vi løsninger og produkter inn i bygg som ikke er bærekraftige, og det ødelegger også bruken av byggene for leietakerne. Det er etter min mening stikk i strid med hva rollen til DiBK er. Vi får ikke noen mindre lekkasjer slik regelverk og forskrifter fremstår i dag. Da er det andre tiltak som må til, poengterer Frivoll.
Frivoll undrer seg over at det er ingen andre land i verden som går for dette, og er da dette smart for Norge. Er det samfunnsmessig klokt, spør han.
- Vi ser ingen lekkasjeforebyggende hensikt med TEK-kravene slik de fremstår i dag. Man burde heller se på andre tiltak hvor en kan sette inn kruttet. Det er uhensiktsmessig i forhold til hvordan bygg bygges, og ikke minst husleieloven. Et annet moment som ikke må glemmes er hygiene. I 2018 burde det stå på agendaen. Der er vel alle enige om at vegghengt toalett med innebygde sisterner er det beste, for å ivareta nettopp det.
- Min påstand er at før man får endringer i kravene, og at DiBK og Sintef virkelig er villige til å gjøre noe med situasjonen, burde vi gå tilbake til de gamle løsningene. Det er et stikk i siden til bransjen og entreprenørene. Jeg vet de skal tilfredsstille TEKèn, men de må være opptatt av å gjøre det på en håndverksmessig og profesjonell måte, og ha tanke for hvordan sluttbruker opplever leveransene og produktene. Da kan ikke jeg skjønne at de finner seg i å jobbe under slike betingelser, avslutter Frivoll ovenfor VVSforum.
