Både tingretten og lagmannsretten konkluderte med at å legge gulvvarme uten å isolere mot etasjen under er et klart brudd på byggforskriften, ikke minst siden halvparten av varmen går til naboen under. Men siden sameiet ikke takket ja til utbyggers forslag til løsning underveis fikk man ikke erstatning til annet enn den faglige vurderingen.
Frostating Lagmannsrett behandlet nylig en ankesak fremmet av alle parter omkring en rekke forhold mellom sameiet Storvika Terrasse, Primahus Bolig AS og Grande Entreprenør AS. Et forhold som var spesielt følsomt for beboerne og det knyttet seg store summer til utfordringene med å oppnå god regulering og varme på gulvene, og spesielt varmekomfort i baderom.
Fire blokker
Til byggingen av Storvika Terrasse var det byggherre Primahus Bolig AS (Primahus) som engasjerte Grande Entreprenør AS (Grande) som totalentreprenør, for oppføring av et eierseksjonsbygg bestående av fire blokker i Stjørdal kommune.
Boligene var innflytningsklare i løpet av 2015, men i ettertid fremmet sameiet Storvika Terrasse med flere seksjonseiere (i fellesskap omtalt som Sameiet) mangelskrav i form av retting, prisavslag og erstatning mot Primahus. Primahus erkjente delvis mangler ved varmeanlegget og tilbød retting, men dette ble avslått underveis. Primahus fremmet regress mot Grande for eventuelt kostnadsansvar overfor Sameiet.
Ikke isolert
Årsaken var manglende isolering under gulvvarmen i etasjeskillene, noe som førte til at en stor del av varmen kom ut i etasjen under. Siden mye av varmen ledes ut i bygningskroppen har beboerne i tillegg hatt utfordringer med treghet i reguleringen og mangel på komfort-temperatur i baderom.
I dette forholdet konkluderte Frostating lagmannsrett nylig med det samme tingretten, nemlig at å legge gulvvarmerør i etasjeskiller i betong uten isolasjon er et klart brudd på byggteknisk forskrift (TEK). Etter hva VVSForum er kjent med er det flere bygg rundt om i Norge som bygges med denne løsningen, og at det kan blir flere rettssaker av samme type.
Varme under
Det som er tydelig for alle parter er at Grande har lagt gulvvarmerørene øverst i betongen, med avrettingsmasse over denne. På avrettingsmassen er det ullpapp og parkett. På bad er det membran og flis. I etasjen under er betongen pusset/sparklet og synlig tak. Nedforet himling noen steder (gang/bad) er bygget uten isolasjon over.
Det er således fritt for varmen å gå «hvor den vil» og undersøkelser har vist at ca halvparten (53,1%) av varmen havnet i etasjen under der betongen er eksponert. Fordi det er mye betong i bygget førte dette også til stor treghet i respons på regulering, og det ble beregnet 26 timer. Slik bygget er utformet var det heller ingen overraskelse at gulvene på badet ikke holdt den varmen slik eierne hadde forventet.
Rådgivere
To rådgivende selskaper har vært involvert i saken (Cowi og Rambøll). Cowi har foreslått å etterisolere tak med 5 cm, slik at omtrent 92% av varmen går opp. Dette løser imidlertid ikke problem med responstid. Rambøll har ment at parkett må tas opp og det legges trinnlydplater (el) med isolasjon og varmefordeling. Altså nye gulvvarmerør, og ny parkett.
Lagmannsretten konkluderte med det samme som tingretten, nemlig at konstruksjonen med den varmesmitte som skjer, og den manglende mulighet til temperaturregulering gir den enkelte leilighet en mangel. Retten viser til at kontrakten mellom Primahus og den enkelte seksjonseier må forstås slik at det skulle leveres et fungerende varmeanlegg. Videre vises det til de offentligrettslige krav i TEK 10 om termisk inneklima (§ 13-4) og mulighet for regulering (§ 15-1) som ikke er oppfylt. Det generelle funksjonskravet i TEK 10 anses også brutt ved at manglende isolering medfører at varmeanlegget ikke gir den enkelte leilighet mulighet til å ha en individuelt tilpasset temperatur.
Ingen mangel
I likhet med tingretten kom Lagmannsretten til at treg reguleringshastighet som sådan ikke representerer noen mangel. Og i motsetning til tingretten kom Lagmannsretten fram til at varmesmitten i etasjeskillene ikke utgjorde et brudd på de tekniske reglene om forsvarlig energiforbruk, og dermed ikke kan en mangel også på dette grunnlag, altså ikke enig i at ulikhet i energikostnader blant seksjonseierne utgjør noen mangel i avtaleforholdet.
Sameiet og Primahus var uenige om hvilken rettemetode som skulle legges til grunn for kontraktsmessig utbedring av mangler. Sameiet krevde prisavslag ut fra kostnader til utbedring basert på utbedringstiltak beskrevet i sakkyndig rapport fra firmaet Rambøll. Primahus tilbød på sin side retting i samsvar med sakkyndig rapport fra Cowi.
Kun regulering
Lagmannsrettens konklusjon var at den vesentlige forskjellen på de ulike rettemetoder foruten kostnadsdifferansen var at Rambølls utbedringsmetode også avhjelper treg reguleringshastighet, men siden reguleringshastigheten ikke vurderes å utgjøre noen mangel, fant retten ikke dette relevant for valg av rettemetode. Lagmannsretten bemerker imidlertid at Cowis utbedringsmetode også vil gi noe bedret reguleringshastighet.
Videre tilføyde lagmannsretten at kostnadsoverslaget fra Rambøll om utbedringskostnader på ca. 605.000,- pr leilighet og 25 millioner totalt som ikke realistisk, og pekte på at utbedringen Rambøll legger opp til vil innebære ytterligere arbeider som kostnadsoverslaget ikke tar tilstrekkelig høyde for. Dette gjelder sammenfatningsvis tiltak i fellesarealer knyttet til universell utforming, heis og trappeløp, samt balkong, soverom og bad. Dette vil utvilsomt være svært kostnadskrevende, uten at det er mulig for lagmannsretten å gi noe klart estimat av tilleggsutgiftene.
Hadde tilbudt
Lagmannsretten konkluderte etter å ha gått gjennom tidligere kommunikasjon med at Primahus hadde tilbudt Sameiet rettmessig retting, men at dette hadde blitt avslått. Men pekte videre på at Sameiet heller ikke skal kunne «konvertere» et rettingskrav til et prisavslagskrav dersom et rettmessig rettingstilbud er avlått.
I motsetning til Tingretten, som mente at sameiet hadde krav om en betydelig erstatning, i størrelsesorden ca 80 000 pr leilighet, kom lagmannsretten til konklusjon om at Primahus bare skulle erstatte utgifter til Sameiet for sakkyndig utredning og advokatbistand, men med et lavere beløp enn det tingretten kom fram til.
Dette nettopp med bakgrunn i at Primahus hadde kommet med et forslag som var avvist av sameiet. Primahus ble også tilkjent sakskostnader for begge rettsinstanser. Primahus skulle i utgangspunktet også være ansvarlig for dekning av kostnader til fagkyndige meddommere, men lagmannsretten fant grunnlag for å endre dette. Utgifter til fagkyndige meddommere for lagmannsretten måtte dekkes av Sameiet.
Frostating Lagmannsrett behandlet nylig en ankesak fremmet av alle parter omkring en rekke forhold mellom sameiet Storvika Terrasse, Primahus Bolig AS og Grande Entreprenør AS. Et forhold som var spesielt følsomt for beboerne og det knyttet seg store summer til utfordringene med å oppnå god regulering og varme på gulvene, og spesielt varmekomfort i baderom.
Fire blokker
Til byggingen av Storvika Terrasse var det byggherre Primahus Bolig AS (Primahus) som engasjerte Grande Entreprenør AS (Grande) som totalentreprenør, for oppføring av et eierseksjonsbygg bestående av fire blokker i Stjørdal kommune.
Boligene var innflytningsklare i løpet av 2015, men i ettertid fremmet sameiet Storvika Terrasse med flere seksjonseiere (i fellesskap omtalt som Sameiet) mangelskrav i form av retting, prisavslag og erstatning mot Primahus. Primahus erkjente delvis mangler ved varmeanlegget og tilbød retting, men dette ble avslått underveis. Primahus fremmet regress mot Grande for eventuelt kostnadsansvar overfor Sameiet.
Ikke isolert
Årsaken var manglende isolering under gulvvarmen i etasjeskillene, noe som førte til at en stor del av varmen kom ut i etasjen under. Siden mye av varmen ledes ut i bygningskroppen har beboerne i tillegg hatt utfordringer med treghet i reguleringen og mangel på komfort-temperatur i baderom.
I dette forholdet konkluderte Frostating lagmannsrett nylig med det samme tingretten, nemlig at å legge gulvvarmerør i etasjeskiller i betong uten isolasjon er et klart brudd på byggteknisk forskrift (TEK). Etter hva VVSForum er kjent med er det flere bygg rundt om i Norge som bygges med denne løsningen, og at det kan blir flere rettssaker av samme type.
Varme under
Det som er tydelig for alle parter er at Grande har lagt gulvvarmerørene øverst i betongen, med avrettingsmasse over denne. På avrettingsmassen er det ullpapp og parkett. På bad er det membran og flis. I etasjen under er betongen pusset/sparklet og synlig tak. Nedforet himling noen steder (gang/bad) er bygget uten isolasjon over.
Det er således fritt for varmen å gå «hvor den vil» og undersøkelser har vist at ca halvparten (53,1%) av varmen havnet i etasjen under der betongen er eksponert. Fordi det er mye betong i bygget førte dette også til stor treghet i respons på regulering, og det ble beregnet 26 timer. Slik bygget er utformet var det heller ingen overraskelse at gulvene på badet ikke holdt den varmen slik eierne hadde forventet.
Rådgivere
To rådgivende selskaper har vært involvert i saken (Cowi og Rambøll). Cowi har foreslått å etterisolere tak med 5 cm, slik at omtrent 92% av varmen går opp. Dette løser imidlertid ikke problem med responstid. Rambøll har ment at parkett må tas opp og det legges trinnlydplater (el) med isolasjon og varmefordeling. Altså nye gulvvarmerør, og ny parkett.
Lagmannsretten konkluderte med det samme som tingretten, nemlig at konstruksjonen med den varmesmitte som skjer, og den manglende mulighet til temperaturregulering gir den enkelte leilighet en mangel. Retten viser til at kontrakten mellom Primahus og den enkelte seksjonseier må forstås slik at det skulle leveres et fungerende varmeanlegg. Videre vises det til de offentligrettslige krav i TEK 10 om termisk inneklima (§ 13-4) og mulighet for regulering (§ 15-1) som ikke er oppfylt. Det generelle funksjonskravet i TEK 10 anses også brutt ved at manglende isolering medfører at varmeanlegget ikke gir den enkelte leilighet mulighet til å ha en individuelt tilpasset temperatur.
Ingen mangel
I likhet med tingretten kom Lagmannsretten til at treg reguleringshastighet som sådan ikke representerer noen mangel. Og i motsetning til tingretten kom Lagmannsretten fram til at varmesmitten i etasjeskillene ikke utgjorde et brudd på de tekniske reglene om forsvarlig energiforbruk, og dermed ikke kan en mangel også på dette grunnlag, altså ikke enig i at ulikhet i energikostnader blant seksjonseierne utgjør noen mangel i avtaleforholdet.
Sameiet og Primahus var uenige om hvilken rettemetode som skulle legges til grunn for kontraktsmessig utbedring av mangler. Sameiet krevde prisavslag ut fra kostnader til utbedring basert på utbedringstiltak beskrevet i sakkyndig rapport fra firmaet Rambøll. Primahus tilbød på sin side retting i samsvar med sakkyndig rapport fra Cowi.
Kun regulering
Lagmannsrettens konklusjon var at den vesentlige forskjellen på de ulike rettemetoder foruten kostnadsdifferansen var at Rambølls utbedringsmetode også avhjelper treg reguleringshastighet, men siden reguleringshastigheten ikke vurderes å utgjøre noen mangel, fant retten ikke dette relevant for valg av rettemetode. Lagmannsretten bemerker imidlertid at Cowis utbedringsmetode også vil gi noe bedret reguleringshastighet.
Videre tilføyde lagmannsretten at kostnadsoverslaget fra Rambøll om utbedringskostnader på ca. 605.000,- pr leilighet og 25 millioner totalt som ikke realistisk, og pekte på at utbedringen Rambøll legger opp til vil innebære ytterligere arbeider som kostnadsoverslaget ikke tar tilstrekkelig høyde for. Dette gjelder sammenfatningsvis tiltak i fellesarealer knyttet til universell utforming, heis og trappeløp, samt balkong, soverom og bad. Dette vil utvilsomt være svært kostnadskrevende, uten at det er mulig for lagmannsretten å gi noe klart estimat av tilleggsutgiftene.
Hadde tilbudt
Lagmannsretten konkluderte etter å ha gått gjennom tidligere kommunikasjon med at Primahus hadde tilbudt Sameiet rettmessig retting, men at dette hadde blitt avslått. Men pekte videre på at Sameiet heller ikke skal kunne «konvertere» et rettingskrav til et prisavslagskrav dersom et rettmessig rettingstilbud er avlått.
I motsetning til Tingretten, som mente at sameiet hadde krav om en betydelig erstatning, i størrelsesorden ca 80 000 pr leilighet, kom lagmannsretten til konklusjon om at Primahus bare skulle erstatte utgifter til Sameiet for sakkyndig utredning og advokatbistand, men med et lavere beløp enn det tingretten kom fram til.
Dette nettopp med bakgrunn i at Primahus hadde kommet med et forslag som var avvist av sameiet. Primahus ble også tilkjent sakskostnader for begge rettsinstanser. Primahus skulle i utgangspunktet også være ansvarlig for dekning av kostnader til fagkyndige meddommere, men lagmannsretten fant grunnlag for å endre dette. Utgifter til fagkyndige meddommere for lagmannsretten måtte dekkes av Sameiet.
