Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR) har laget det de kaller et notat - Hva betyr kvalitetskrav for byggekostnader og boligtilbud? – og sett på en mulig sammenheng mellom myndighetsbestemte kvalitetskrav til boliger, byggekostnader, fortjeneste, boligpriser og boligtilbud. Oppdragsgiver har vært Husbanken og er gjennomført av Torunn Kvinge, Bjørg Langset og Siri Nørve.

I notatet, som er på 91 sider, blir det påpekt at i løpet av de siste årene er de statlige kravene til kvaliteter ved nybygde boliger blitt strengere. Dette gjelder for eksempel krav til tilgjengelighet, energisparende tiltak, brannvern og elektriske installasjoner. Fra og med 1 januar 2013 innføres krav om tredje parts kontroll for prosjektering og utføring av nærmere bestemte byggeoppgaver. I tillegg til slike statlige krav har mange kommuner bestemte krav som får konsekvenser gjennom reguleringsplanene eller vedtekter, for eksempel maksimal gesimshøyde, krav om blanding av ulike boligstørrelser i samme nabolag, eller krav om at leiligheter ikke skal ha ensidig belysning fra nord, m.v.

Kvalitet koster, slås det fast. Og de tar da opp spørsmålet er hvor mye, hvem skal betale og om økt kvalitet medfører redusert omfang nybygde boliger. Byggebransjen har i den senere tid, både gjennom media og på politisk nivå, fokusert på problemer knyttet til endringer i tekniske forskrifter fra 1997 til 2010. Tilgjengelighetskrav og energikrav kan medføre at det må bygges større baderom og det må settes av plass til balansert ventilasjon.

Vinduer må være bedre isolerte og det kreves høyere tetthet i vegger og tak slik at varmetapet reduseres. Slike endringer vil særlig ha konsekvenser for små leiligheter, der plass som må avsettes til snusirkel for rullestol eller for tekniske installasjoner kan ha betydning for hvilke kvaliteter det er mulig å oppnå når det gjelder planløsningen.

NIBR-forskerne påpeker at næringen i større grad har problematisert tilgjengelighetskravene og tredjeparts kontroll enn energikravene og andre krav knyttet til kvalitet, nevnt ovenfor, til tross for at deres oversikter delvis viser at energikravene gir de største kostnadsøkningene.

De viser til at Sintef Byggforsk har på sin side vist at det er mulig å innpasse tilgjengelighetskravene i forholdsvis små boliger. De har derimot ikke vurdert brukbarheten av disse løsningene. Dette ble delvis gjort i en NIBR-studie, som viser at de minste toromsleilighetene neppe egner seg for en rullestolbruker selv om badet utvides og det foretas mindre justeringer på entré og soverom. Den samme studien viser for øvrig at endringer i tekniske forskrifter ikke nødvendigvis medfører bedre brukskvalitet i små boliger. Forskriften inneholder for eksempel ingen eksplisitte krav til hva et kjøkkenskal inneholde, hva som kan regnes som et kjøkken eller om boligen skal ha en entré.

Det har vært en jevn stigning i byggekostnadsindeksen for boligblokk fra 2000 til juli 2012. Byggekostnadene er om lag 40 prosent høyere i 2012 enn i 2005. Boligprisene har også vist en forholdsvis jevn stigning etter et midlertidig fall i 2008 i forbindelse med finanskrisen. For landet samlet steg prisen på blokkleiligheter i gjennomsnitt med 50 prosent i perioden 2005-2012, det vil si noe mer enn byggekostnadene. Som vi var inne på ovenfor vil resultatene av nye kvalitetskrav sannsynligvis først gjøre seg gjeldende fra 2013. For å få et bilde av hva kvalitetskravene koster rapporterer vi derfor a) beregninger av merkostnader gjennomført av AS Bygganalyse og b) analyse av data for boliger som fikk grunnlån i Husbanken i perioden 2005-2012. En stor del av disse boligene må oppfylle høyere kvalitetsstandarder når det gjelder tilgjengelighet og energi enn det som kreves etter TEK97, påpeker forskerne.

Videre skriver de at Bygganalyse sine beregninger viser at økning i entreprisekostnaden (det vil si felleskostnader, bygning, VVS, elektro, tele og automatisering og utendørsarbeider) utgjør vel 40 prosent -, mens økning i tomteprisen og andre spesielle kostnader bidrar til nesten halvparten av samlet økning i prosjektkostnad for en relativt stor enebolig i Oslo fra 2003 til 2011. Med andre ord spiller økning i tomtekostnadene en betydelig rolle for prisutviklingen i sentrale strøk. Med utgangspunkt i disse beregningene er det mulig å anslå at maksimal vekst i kostnader i det aktuelle tidsrommet, knyttet til nye kvalitetskrav til å utgjøre ca 8 400 kroner per kvadratmeter. Dette er sannsynligvis for høyt, blant annet fordi det også omfatter prisstigning på materialer og underleveranser. Kostnadene vil dessuten kunne reduseres gjennom økt produktivitet.

Gjennom å beregne gjennomsnitt for alle boliger i alle prosjekter som fikk grunnlån i Husbanken ser de at boligene som oppfyller kvalitetskravene i gjennomsnitt hadde noe høyere prosjektkostnader og byggekostnader i 2011 enn de som ikke oppfylte kravene. Dette kan ha sammenheng, mener forskerne, med at prosjekter som ble gitt unntak fra kvalitetskravene muligens hadde generelt lavere standard enn andre boliger. I regresjonsanalysen av Husbankdata finner vi at de prosjektene som er bygd etter kvalitetskrav, som minst svarer til 2007-revisjonen av TEK97, ikke har statistisk signifikant høyere gjennomsnittlige byggekostnader eller prosjektkostnader per kvadratmeter enn de prosjektene som ikke oppfyller disse kravene - når det kontrolleres for type bygg (blokk eller andre) og hvor vidt byggene ligger i en av de fire storbyene eller ikke.

Kvinge, Langset og Nørve har samlet data som viser at byggebransjen har presentert ulike tall for merkostnader knyttet til overgang fra TEK97 til TEK10 og andre endringer i myndighetspålagte kvalitetskrav. Disse beregningene samsvarer i noen grad med beregningene til Bygganalyse når det gjelder selve entreprisekostnadene, selv om kostnadsstigningen varierer noe med konseptet for byggeriet. I tillegg har bransjen beregnet kostnader knyttet til forventet mer arealbruk i gjennomsnitt per leilighet i forbindelse med tilgjengelighetskrav og energikrav. Dersom de nye kravene skal oppfylles uten å øke størrelsen på de minste boligene, frykter bransjen at planløsningene blir dårligere og lite salgbare.

Når kvalitetskravene innføres, vil byggebransjen miste noe av fortjenesten, mener forskerne. Dette kan medføre reduksjon i totalt antall prosjekter som kan finansieres og igangsettes.

I samtaler om faktiske merkostnadene var det litt ulike oppfatninger, skriver de. Kostnadsbildet henger sammen med det konseptet som er brukt for boligbyggingen. De viser til at Baard Schumann i Selvaag Bolig ga et eksempel i en artikkel i Aftenposten i høsten 2012 hvor det var tatt utgangspunkt i svalgangsblokk. Energikrav medfører høyere kostnader for denne type boliger enn for annen blokkbebyggelse, blant annet fordi klimaskallet er større.

Også tilgjengelighetskravet kan medføre økte kostnader dersom konseptet er basert på modulproduksjon i utlandet, skriver forskerne. På grunn av beskrankninger i lastebredde på norske veier er det vanskelig å øke størrelsen på slike moduler. Skal tilgjengelighetskravet tilpasses fraktbare moduler, kan dette føre til dårligere planløsninger.

Forskerne har fått noe ulikt syn blant informantene på hvor store kostnadsendringer på grunn av myndighetsbestemte kvalitetskrav ville bli. Alle var imidlertid opptatt av at det kan bli vanskelig å omstille seg når mange krav innføres på en gang, var blant svarene de fikk. Selv om endringer i tekniske forskrifter, innføring av NEK400 (som innebærer økte elektroinstallasjonskostnader) og innføring av krav om tredjepartskontroll vil medføre økte kostnader, ble det av en av våre informanter påpekt at myndighetspålagte krav ofte er nødvendig for å utløse produktivitetsforbedringer i en "konservativ bransje". Det viser seg også at flere nye løsninger er ut viklet over tid samtidig som prisene på noen av de nye løsningene er gått ned etter som flere leverandører kommer til. Dette er tilfellet både når det gjelder vinduer med god nok isoleringsevne og ventilasjonsanlegg.

De viser til at en av informantene mente at gjeninnføring av tredjepartskontroll er påkrevd fordi en del byggherrer nå "piner" dimensjoneringen av bygg – i en for dem i en gunstig retning. Når det kommer inn en tredje part, for eksempel på geoteknikk, tør ingen ta en slik risiko lenger. I og med at en stor del av boligbyggingen nå foregår som fortetting på tomter med delvis vanskelige grunnforhold er det svært viktig at det ikke spares når det gjelder geoteknikk. Her kan vi tilføye at dette synes spesielt å være viktig med tanke på mulige klimaendring er med våtere vær, flere stormer, osv.

Den største bekymringen blant et par av informantene var at de minste leilighetene måtte få økt areal (3-4 kvadratmeter) som følge av tilgjengelighetskrav og energikrav og at det dermed ikke ville være mulig å bygge like mange små leiligheter innenfor bygningens skall som tidligere. Alle produsentene delte imidlertid ikke en slik bekymring og mente at kravene ville kunne imøtekommes gjennom å ha den rette leilighetsmiksen. Flere ytret ønske både om å bygge mer miljøvennlig og å kunne tilby varierte leilighetsstørrelser. En av informantene opplyste at det ikke er nødvendig å øke tykkelsen på veggene for å oppnå mindre varmelekkasje. Tetthet er viktig, men dette kan også oppnås med taping og plast. Ved å legge ventilasjonsanlegget sentralt i bygget, kan det spares plass i de enkelte boligene.

Som avslutning stiller Torunn Kvinge, Bjørg Langset og Siri Nørve følgende spørsmål: Hvordan kan det oppnås mer kostnadseffektive løsninger, økt produktivitet og innovasjon i byggebransjen?