Ny analyseplattform for energi-besparing og vedlikehold

– Verifisering gjennomføres vanligvis under prøvedriften, men nå har vi evnen til å fokusere sterkere på kvalitet fra tidligfase til idriftsettingen. Eksempelvis ser vi at isolasjon helst bør verifisere tidligere. Det handler om overvåkning av teknisk fremdrift for å få bedre kontroll på utstyr og materiell slik at det blir montert «right first time». Først da har man gode forutsetninger for å gå inn i prøvedriftsåret. Vi benytter eksempelvis samme data til vedlikehold som til drift av prosessene. Da har man funksjonskravene i bunnen slik at man kan bruke data når man gjør endringer, bytter en komponent eller gjør nyinvesteringer. I praksis bruker man datagrunnlaget til å underbygge beslutninger i forbindelse med montering, prøvedrift, investeringer, energiforbruk og bærekraftsmål. Dette er datadreven eiendomsdrift, sier Knut Tore Haugen, teknisk sjef for VIA i Aspelin Ramm.

VIA Består av næringsarealer, kontorer og serveringssteder fordelt på 62 500 kvadratmeter. Bygget er sertifisert BREEAM-NOR Excellent og merket Energiklasse A. Arkitekten bak prosjektet er Schmidt Hammer Lassen Arkitekter og bygget eies 50 prosent av Aspelin Ramm og 50 prosent av Storebrand.

Datadreven eiendomsdrift er en driftsfilosofi der man bruker data for maksimal utvikling av eiendommen gjennom minimal ressursinnsats i byggets livssyklus. 

Han forteller at systematisk ferdigstillelse begynner å ta større plass i prosjektene, men at gjennomføringen ikke har satt seg godt nok i eiendomsbransjen.

– Stadig flere følger metodikken i systematisk ferdigstillelse og det brukes mye tid på dokumentasjon og skjema, men verifiseringen er ikke alltid like nøyaktige. I datadrevne prosjekter bruker man data til å verifisere og dokumentere at systematisk ferdigstillelse faktisk er oppnådd. Med godt datagrunnlag blir det enklere å gjennomføre systematisk ferdigstillelse.

Data kan være alt fra effekten på energisentralen eller systemdata fra et krevende dørmiljø. 

– Dørmiljø er et særområde hvor bransjen har slitt lenge. Generelt fungerer ikke de grunnleggende funksjonene som forventet. Signalene og dataene som verifiserer at dørmiljøet fungerer er der fra dag en, men for at det skal ha verdi må man ta dataene i bruk effektivt, sier han.

Nå jobber VIA med håndtering av data fra flere ulike data kilder og provisjonering av tjenester på tvers av underliggende systemer 

– Vi jobber nå med en digital plattform hvor vi kan hente datasignaler uavhengig av leverandør. Dette frigjør oss i forhold til leverandørvalg og skaper mindre avhengighet. Vi oppnår også raskere og mer digital fleksibilitet. Vår erfaring så langt er at dette skaper tettere samarbeide med leverandører og skaper innovasjon med høyere kvalitet

– Så lenge systemet har signaler på kompontentnivå kan man presentere data fra plattformen. Logikken er bygget på toppen og ikke ned i systemer. På den måten er vi uavhengig av hvem som kommer med datasett og vi får alt inn i ett grensesnitt. Logikken i applikasjonen er uavhengig av systemets variasjoner- Gjennom systemarkitekturen oppnår vi også fysisk, teknisk og operasjonell sikkerhet. Det handler om cybersikkerhet og at man ikke slipper tredjepartsleverandører inn på teknisk nett. 

– Først da er man uavhengig av at leverandøren skal programmere eller utvikle funksjoner, men kan bruke dataene slik man selv ønsker. Det kan være data på komponentnivå under installasjon, men også senere i driftssammenheng. Plattformen standardiserer og samler data og presentere de på en helhetlig måte som gir innsikt i byggets tilstand. Tidligere lå data om bygget isolert i siloer. Nå kan vi samle forskjellige typer data for å gi et overordnet innsyn i bygget. Vi jobber med å etablere en plattform som kan verifisere dataene vi allerede har. Det krever standardiserte data som vi kan bruke til å optimalisere bruken av bygget. Vi frikobler data fra underliggende systemer og har et felles grensesnitt mot datasett fra mange leverandører, sier han.

Han forteller at de foreløpig ikke har en full digital tvilling av bygget, men at de synliggjør data fra BIM-modellen.

– Vi bruker ikke begrepet digital tvilling, men har en BIM-modell hvor bygget er arkivert og oppdatert. Vi er nå i sluttfasen av et ENØK-prosjekt fra 2018 som inneholder flere nye smarthusfunksjoner. Noen av dataene brukes i BIM-modellen for visualisering til leietakeren som er med i prosjektet, og målet på sikt er at leietakere får presentert sanntidsdata om energibruken. Vi tar bygningsdata som er relevant for leietakerne og legger det i BIM-modellen slik at de får innsikt i leid areal på et eget grensesnitt,

– I dette prosjektet er målet at leietaker aktivt kan gå inn og bestemme eget inneklima. Det betyr at vi sammen med leietaker kan legge inn programmer som bestemmer hvilke arealer som skal varmes opp først og en rekke andre prioriteringer. På den måten kan leietaker il være med på å nå sine egne bærekraftsmål. Det er også individuelle behov hos leietaker og det handler om å få leietaker til å ta aktive valg og ansvar for egne bærekraftsmål, sier han.

Han forteller at plattformen blant annet kan brukes til å kartlegge personbelastningen i sanntid. 

– Sanntidsdata gjør at man enklere kan planlegge kantinedriften, renholdsrutiner, se ventetiden på heisen og mye annet. Det viktigste er å få strukturerte dataene på det man allerede har, og bruke de aktivt for å optimalisere byggets prosesser. Vi skal ikke legge på masse unødvendig «fancy» funksjoner, men skal blant annet utnytte data for analyse fra energisentral og ned på komponent nivå. «The devil is in the details».

– Vi skal bli mer analytiske og få med leverandørene til å forstå data slik at vi kan gjøre drift og energieffektivisering på best mulig måte. Det handler om overvåkning av installasjoner, «Early Diagnostics» og forbedring av prosesser sammen med leverandørene. Her er det ofte flere fag som må sitte sammen for å ta beslutninger som i større grad skal baseres på relevante data fra anleggene, sier han.

Han forteller at teknologien gjør det mulig å stille helt andre krav til service og vedlikehold i kontraktene med leverandørene.

– Plattformen gjør at VIA nå ønsker å gå vekk fra typiske standardiserte servicekontrakter til mer moderne SLA-baserte kontrakter som gjenspeiler det anleggets ytelse. Vi måler ytelsen på installasjonen og kan sammen med leverandøren optimaliseres driften. Det handler om å se trender på kapasitet og ytelse eller varsling før systemfeil inntreffer. Hendelser som typisk skjer under en varmebølge eller kuldeperiode. Målet er energieffektivitet og økt lønnsomhet gjennom analyse. Om vi skal bruke 10 prosent mindre energi er systemdata et viktig og avgjørende verktøy som må følges opp. 

En typisk serviceavtale følger en standardkontrakt med to oppmøter i året. Mange er fornøyd med det, men i VIA ønsker de å se på reelle datagrunnlaget for ytelsen. 

– At folk kommer to ganger i året er som forventet, det som er mer interessant er hvilke digitale funn systemet gjør under driftsåret kombinert med data fra vedlikeholdet. Hvilke data bruker vi, er vedlikeholdet riktig, skal vi øke eller senke frekvensen, eller er det feil og mangler som krever at man optimaliserer det man har? Det handler om å bruke analyser og data for å ta gode beslutninger. Dette krever helt andre type avtaler og VIA er i dialog med flere systemleverandører for å få på plass ønsket service. Plattformen overvåker systemene og om det er noe som feiler går det automatisk bestilling til førstelinje, vanligvis vekter eller leverandør. Det gjør at vi kan måle ytelsen på prosessutstyret til enhver tid. Den innsikten gjør at man kan finne feil eller mangler på mindre komponenter i anlegget og prioritere komponenter som har reelt behov for vedlikehold.

– For et år siden var det få leverandører som var motivert for denne type service-avtale, men nå ser vi økende interesse. Økt kunnskap blant leverandørene baner vei for utvidet samarbeid om å optimalisere installerte systemer. Her ligger det mange nye spennende samarbeidsformer som kan berike kompetansen for alle parter, sier han.

Han peker på at slike plattformer også handler om eierskapet til dataene. 

– Om du ser på leietakere må man være tydelig og klar om hvem som eier dataene gjennom solide avtaler. På sikt kan man se for seg at det gjøres endringer i nye leietakeravtaler, men man må hele tiden ta hensyn til leietakernes interesser.  På prosessutstyret står vi derimot friere og kan eksempelvis gjøre nødvendige tiltak på driftssiden for å nå bærekraftmålene våre.

– Etter første prøvedriftsår er vi nå i sluttfasen av prosjektet med Enova-støtte. Det er interessant å se hvordan det fra 2018 og til i dag har skjedd mye innen skytjenester og datahøsting. Utviklingen har gått så fort og at vi i sluttfasen har vært nødt til å dreie prosjektet. Når prosjektet ble etablert i 2018 hadde man andre forutsetninger for løsningsvalg enn det som ble sluttresultatet.  Energitiltakene visste vi at vi kunne få til, men med denne plattformen åpner det seg andre og nye former for innovasjon og utvikling. Det medfører enklere innhenting og integrasjon av fremtidens systemer.

– Vi bruker fortsatt mye tid på å hente data fra SD-anlegg. For oss handler det derfor om å gjøre dataene mer tilgjengelig slik at «prop-tech» blir mer nyttig. Jeg er overbevist om at «prop-tech»-selskapene vil gå mot mer «plug-and-play» enn i dag. Vi ser dessverre at det fortsatt brukes mye tid på å hente inn data på en tungvinn måte. Rent teknisk kreves det en modenhet på systemene, eksempelvis enkelt tilgang via APIer. Det er også kompetanseforskjeller blant leverandørene og variasjon i hvor mye som satses på produktutvikling. Samtidig ser vi at utviklingen ofte skjer på høyt nivå hos produsentene, og det kan ta tid før man får tilgang på dataene lokalt, sier han.

Han forteller at de nå jobber med sluttføringen av prosjektet og at funksjoner knyttet til Enova-støtten kommer på plass i løpet av desember. 

– Nå bruker vi tiden på kvalitetssikring av funksjoner og validering av data. Etter hvert skal vi suksessivt «onboarde» flere av systemene inn i på plattformen. Vi er ganske sikre på at plattformen vil gi mange nye muligheter, men det handler også om modenhet blant leverandørene. Nå ønsker vi å finne ut hva som er mest lønnsomt å ta tak i. Vi jobber mye med energisentralen for å hente data fra komponentnivå for å kunne gjøre analyser. Når vi ruller ut plattformen vil utvalgte leietakerne få tilgang på reelle energidata. Det langsiktige målet er å kunne samle alle leietakerne for å jobbe kollektivt mot felles bærekraftsmål i bygget. Datadreven eiendomsdrift handler om å skape en uavhengighet mellom systemene. Så lenge man får tilgang på data kan man ta det inn i sin egen sky. Det gir også mer fleksibilitet. Når dataene kommer inn i systemet på en formatert måte unngår man silodata. Det forenkler også rapportering på en rekke ting. 

– Uansett er det viktig å vurdere egnethet og «readyness» for blant interessenter og samarbeidspartnere gjennom en prosess for digitalisering av eiendomsdriften. Alle ser det blir økende krav til rapportering og dette vil nok fremskynde mange digitale prosesser hos mange leverandører og eiendomsbesittere.  For VIA vil plattformen på sikt være til gode hjelp med tanke på bærekraftrapporering og mye annet, avslutter Haugen.