Ferdigattest utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker i et byggeprosjekt. Allikevel kan det oppstå rettslige tvister som følge av uavklarte ansvarsforhold etter ustedt ferdigattest. Dette var tema for et møte i regi av Dokumentert AS den 26. august med brannsikkerhet og ansvar for byggherrer og byggeledere som tema.
Det er store variasjoner i størrelsen på byggeprosjekter, men i alle prosjekter vil det være ulike fagområder. Ferdigattesten er summen av bekreftelser fra de ulike fagområdene og aktørene, eksempelvis VVS, el og brann. Hvert fagområde skal prosjektere og utføre i tråd med tillatelser, produksjonsunderlag og regelverk, som skal bekreftes i sluttdokumentasjon. Ansvarlig søker har et særskilt ansvar for å samle inn dokumentasjonen. Sluttdokumentasjonen skal også brukes for å ferdigstille gjennomføringsplanen som følger byggesaken hele veien. Den må være på plass før man kan søke ferdigattest hvor hver aktør gir erklæringer som bekrefter at arbeidet er utført. Det må også utarbeides brann- og annen dokumentasjon som eier av bygget får. Man får ikke ferdigattest før eier av bygget får FDV-dokumentasjon, noe som innebærer at hver aktør må bidra med dokumentasjon om hvordan bygget er bygget og hvordan det skal driftes og fungere. Så enkelt, men allikevel så vanskelig er det, sier Sofia Bjørck, partner i SANDS.
Bjørck jobber med fast eiendom og har spesialkompetanse innenfor plan- og bygningsrett. Hun har erfaring fra byggesaksbehandling og har bred kompetanse innenfor utvikling av eiendom.
Mange ansvarsområder
Hun forteller at ansvarlig søker står sentralt i forhold til dokumentasjon i byggeprosjektene, men at det kan være variasjoner i hvordan ansvarsrettene fordeles.
Ansvarlig søker har som en av sine oppgaver å påse at alle fagområder er ansvarsbelagte. Ansvarsfordeling i forhold til ferdigattesten følger fordeling av ansvarsrettene. Noen må erklære ansvarsrett for hvert område og på noen områder kan ansvaret deles ytterligere. Det som er viktig er at ansvaret for å dokumentere samsværer med det man har påtatt seg ansvarsrett for.
Dette hadde vært enkelt om det var ti ansvarsområder som skulle belegges og ti ulike foretak med hver sin ansvarsrett. Men i realiteten bruker en totalentreprenør mange som jobber på sin ansvarsrett.. Dette kan føre til at foretaket blir sittende med ansvaret for å dokumentere det som andre foretak faktisk har gjort. Det at ansvarlig søker står for gjennomføringsplan og innsamling av dokumentasjon er lov- og forskriftsbestemt. Det som kan variere er hvordan man legger opp ansvarsrettene. Det er viktig å ha et bevisst forhold til hva man påtar seg ansvarsrett for, sier hun.
Mye som kan gå galt
Selv om all dokumentasjon er levert og ferdigattest er utstedt kan det oppstå konflikter over byggets kvalitet.
Grunnen til at det oppstår tvister er at entreprenørene, som skal rette opp mangler for sluttleddet i kjøpsprosessen, går konkurs eller får problemer med å rette opp feil. Da begynner snøballen å rulle og man begynner å se etter hvor man kan hente penger for å rette opp feilen. Tvistene handler ofte om hvordan regimet og regler fra det offentlig kan påberopes i et erstatningsperspektiv, sier Christian Kjellby Nesset, partner i SANDS og leder for firmaets avdeling for forsikring og ansvar.
Før 1995 lå bygningskontrollen hos den enkelte kommune hvor kommunalt ansatte kontrollører sjekket at alt var i orden før man fikk ferdigattest. Fra 1995 sa man at den ansvarshavende skal gjøre kontrollen selv. Det blir som å lage en vaskeliste for å dele på ansvaret med dine hjemmeboende ungdommer. Det fungerer bra helt til de oppdager at de kan krysse av uten å gjøre jobben, sier han med et smil.
Han peker på Bori-dommene som eksempler på hvordan entreprenører slurver med kontrollen.
I Bori-sakene så vi at entreprenørene hadde det travelt og krysset av uten å ha reell kontroll på prosessene fra en uavhengig tredjepart. I slike situasjoner er konsekvensen erstatningskrav. Det betyr at entreprenøren må rette opp og betale for konsekvensene av feilen. Rettsakene knyttet til ansvarsrettsystemet kan man derfor kanskje si er effekter av omgjøring av bygningskontroll tilbake i 1995, sier Nesset.
Manglende tydeliggjøring av ansvar
Også Bjørck har sett hvordan aktørene i byggeprosjekter ikke tar ansvaret på alvor.
Det er lagt opp til et ansvarsregime hvor kommunen stoler på at det blir gjort, men dessverre ser vi at noen aktører i byggeprosjektene ikke følger systemet og ikke holder løftene.
Det som er like vanlig er tvister mellom entreprenør og byggherre. I slike saker oppdages det feil og mangler og det oppstår tvist om hvem, i henhold til entreprisekontakten, som har ansvaret. Det blir en diskusjon om hva som var tildelte oppgaver og ansvar hos den enkelte aktør. Et annet utgangspunkt for konflikter er honorartvister som handler om tilleggsvederlag, hvor entreprenøren sier at de hadde en fastpris, men at det som er utført ikke er avtalt. Veldig mange av sluttoppgjørstvistene bunner i at partene ikke er flink nok til å avtale tydelig hva man har ansvar for, og hva som skal gjøres til hvilken pris.
Regimet som finnes i plan- og bygningsloven handler om hvilket ansvar en aktør påtar seg ovenfor det offentlig. Bori-sakene er eksempler på at det offentlige ansvaret også kan påberopes av kjøpere. Tvistene som oppstår mellom entreprenør og byggherre reguleres av entreprisekontraktene og ikke i plan- og bygningsloven. Allikevel er et av problemene at avtalene mellom aktørene ikke samsvarer med ansvarsfordelingen som ligger i plan- og bygningslovregimet, sier Bjørck.
Må presisere ansvaret i kontraktene
Selv om det finnes gode standarder for entreprisekontrakter, eksempelvis NS8403 (Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag), ser advokatene ofte mangler ved kontraktene.
Standardene er gode, men partene glemmer ofte å presisere detaljer om hvilke plikter man har etter ferdigattesten. Når det gjelder NS8403 og standard for byggelederoppdrag er problemet at man glemmer å ta med standardregler. En kjent sak er hvor et rådgiveroppdrag på 100.000 endte opp med et erstatningskrav på 23 millioner fordi rådgiver ikke hadde avtalt ansvarsbegrensninger i standardvilkårene.
Når man inngår en avtale om byggelederoppdrag skjer det også ofte feil. Man glemmer å beskrive hvilke regler som skal gjelde og hva byggeleder skal ha ansvar for. Det kan være uklarheter om de bare skal sjekke dokumentasjon eller om de også skal fysisk kvalitetssikre bygget. Dette gjør det viktig å definere hvilken kontroll byggeleder skal ha før det utstedes ferdigattest. I små oppdrag for et stort rådgivende firma er det noen som tenker at avtaler med flere hundre sider med standardkontrakter er unødvendig. Det kan åpenbart straffe seg.
Vi har vært involvert i en sak med totalentreprenør og masse underentreprenører hvor leveringen er over et år forsinket og byggherre krever dagbøter i hundremillionersklassen. Entreprenøren på sin side sier at de ikke har ansvar for forsinkelsen, og har gjort ekstraarbeid som ikke var med i tilbudet og krever nesten tilsvarende beløp i ekstra tilleggsvederlag. Dette er et eksempel på tvister som oppstår fordi det ikke er klart hvem som hadde ansvar for hva, sier Bjørck.
Slik kan man redusere risiko
Begge mener risiko kan reduseres gjennom å være tydelige i kontrakten om hva som skal gjøres og hvem som har ansvaret for at uforutsette ting kan oppstå.
Alle aktørene må tydeliggjøre hva som skal til for at man får betalt og hva som skal til for at utbygger har plikt til å overta arbeidet som er levert. Når det gjelder ferdigattest og ansvaret overfor det offentlige er det viktig å kjenne eget ansvar. Når man signerer sluttdokumentasjon på at alt er utført i henhold til teknisk forskrift må dette kontrolleres. Det er også viktig å kontrollere at underentreprenørene har gjort ting riktig.
Til slutt handler det om god prosjektstyring og at både totalentreprenør og underentreprenør må kjenne sitt ansvar. Vi ser ofte tidspress og at underentreprenører blir presset til å signere før det faktisk er ferdig. Det er derfor viktig å kunne stå inne for det som signeres overfor bygningsmyndighetene. Siden kontrollen og tilsynet fra kommunen ser på papirarbeidet og rutiner, blir det viktig med strukturering i prosjektet og gode systemverktøy, avslutter Bjørck.
Det er store variasjoner i størrelsen på byggeprosjekter, men i alle prosjekter vil det være ulike fagområder. Ferdigattesten er summen av bekreftelser fra de ulike fagområdene og aktørene, eksempelvis VVS, el og brann. Hvert fagområde skal prosjektere og utføre i tråd med tillatelser, produksjonsunderlag og regelverk, som skal bekreftes i sluttdokumentasjon. Ansvarlig søker har et særskilt ansvar for å samle inn dokumentasjonen. Sluttdokumentasjonen skal også brukes for å ferdigstille gjennomføringsplanen som følger byggesaken hele veien. Den må være på plass før man kan søke ferdigattest hvor hver aktør gir erklæringer som bekrefter at arbeidet er utført. Det må også utarbeides brann- og annen dokumentasjon som eier av bygget får. Man får ikke ferdigattest før eier av bygget får FDV-dokumentasjon, noe som innebærer at hver aktør må bidra med dokumentasjon om hvordan bygget er bygget og hvordan det skal driftes og fungere. Så enkelt, men allikevel så vanskelig er det, sier Sofia Bjørck, partner i SANDS.
Bjørck jobber med fast eiendom og har spesialkompetanse innenfor plan- og bygningsrett. Hun har erfaring fra byggesaksbehandling og har bred kompetanse innenfor utvikling av eiendom.
Mange ansvarsområder
Hun forteller at ansvarlig søker står sentralt i forhold til dokumentasjon i byggeprosjektene, men at det kan være variasjoner i hvordan ansvarsrettene fordeles.
Ansvarlig søker har som en av sine oppgaver å påse at alle fagområder er ansvarsbelagte. Ansvarsfordeling i forhold til ferdigattesten følger fordeling av ansvarsrettene. Noen må erklære ansvarsrett for hvert område og på noen områder kan ansvaret deles ytterligere. Det som er viktig er at ansvaret for å dokumentere samsværer med det man har påtatt seg ansvarsrett for.
Dette hadde vært enkelt om det var ti ansvarsområder som skulle belegges og ti ulike foretak med hver sin ansvarsrett. Men i realiteten bruker en totalentreprenør mange som jobber på sin ansvarsrett.. Dette kan føre til at foretaket blir sittende med ansvaret for å dokumentere det som andre foretak faktisk har gjort. Det at ansvarlig søker står for gjennomføringsplan og innsamling av dokumentasjon er lov- og forskriftsbestemt. Det som kan variere er hvordan man legger opp ansvarsrettene. Det er viktig å ha et bevisst forhold til hva man påtar seg ansvarsrett for, sier hun.
Mye som kan gå galt
Selv om all dokumentasjon er levert og ferdigattest er utstedt kan det oppstå konflikter over byggets kvalitet.
Grunnen til at det oppstår tvister er at entreprenørene, som skal rette opp mangler for sluttleddet i kjøpsprosessen, går konkurs eller får problemer med å rette opp feil. Da begynner snøballen å rulle og man begynner å se etter hvor man kan hente penger for å rette opp feilen. Tvistene handler ofte om hvordan regimet og regler fra det offentlig kan påberopes i et erstatningsperspektiv, sier Christian Kjellby Nesset, partner i SANDS og leder for firmaets avdeling for forsikring og ansvar.
Før 1995 lå bygningskontrollen hos den enkelte kommune hvor kommunalt ansatte kontrollører sjekket at alt var i orden før man fikk ferdigattest. Fra 1995 sa man at den ansvarshavende skal gjøre kontrollen selv. Det blir som å lage en vaskeliste for å dele på ansvaret med dine hjemmeboende ungdommer. Det fungerer bra helt til de oppdager at de kan krysse av uten å gjøre jobben, sier han med et smil.
Han peker på Bori-dommene som eksempler på hvordan entreprenører slurver med kontrollen.
I Bori-sakene så vi at entreprenørene hadde det travelt og krysset av uten å ha reell kontroll på prosessene fra en uavhengig tredjepart. I slike situasjoner er konsekvensen erstatningskrav. Det betyr at entreprenøren må rette opp og betale for konsekvensene av feilen. Rettsakene knyttet til ansvarsrettsystemet kan man derfor kanskje si er effekter av omgjøring av bygningskontroll tilbake i 1995, sier Nesset.
Manglende tydeliggjøring av ansvar
Også Bjørck har sett hvordan aktørene i byggeprosjekter ikke tar ansvaret på alvor.
Det er lagt opp til et ansvarsregime hvor kommunen stoler på at det blir gjort, men dessverre ser vi at noen aktører i byggeprosjektene ikke følger systemet og ikke holder løftene.
Det som er like vanlig er tvister mellom entreprenør og byggherre. I slike saker oppdages det feil og mangler og det oppstår tvist om hvem, i henhold til entreprisekontakten, som har ansvaret. Det blir en diskusjon om hva som var tildelte oppgaver og ansvar hos den enkelte aktør. Et annet utgangspunkt for konflikter er honorartvister som handler om tilleggsvederlag, hvor entreprenøren sier at de hadde en fastpris, men at det som er utført ikke er avtalt. Veldig mange av sluttoppgjørstvistene bunner i at partene ikke er flink nok til å avtale tydelig hva man har ansvar for, og hva som skal gjøres til hvilken pris.
Regimet som finnes i plan- og bygningsloven handler om hvilket ansvar en aktør påtar seg ovenfor det offentlig. Bori-sakene er eksempler på at det offentlige ansvaret også kan påberopes av kjøpere. Tvistene som oppstår mellom entreprenør og byggherre reguleres av entreprisekontraktene og ikke i plan- og bygningsloven. Allikevel er et av problemene at avtalene mellom aktørene ikke samsvarer med ansvarsfordelingen som ligger i plan- og bygningslovregimet, sier Bjørck.
Må presisere ansvaret i kontraktene
Selv om det finnes gode standarder for entreprisekontrakter, eksempelvis NS8403 (Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag), ser advokatene ofte mangler ved kontraktene.
Standardene er gode, men partene glemmer ofte å presisere detaljer om hvilke plikter man har etter ferdigattesten. Når det gjelder NS8403 og standard for byggelederoppdrag er problemet at man glemmer å ta med standardregler. En kjent sak er hvor et rådgiveroppdrag på 100.000 endte opp med et erstatningskrav på 23 millioner fordi rådgiver ikke hadde avtalt ansvarsbegrensninger i standardvilkårene.
Når man inngår en avtale om byggelederoppdrag skjer det også ofte feil. Man glemmer å beskrive hvilke regler som skal gjelde og hva byggeleder skal ha ansvar for. Det kan være uklarheter om de bare skal sjekke dokumentasjon eller om de også skal fysisk kvalitetssikre bygget. Dette gjør det viktig å definere hvilken kontroll byggeleder skal ha før det utstedes ferdigattest. I små oppdrag for et stort rådgivende firma er det noen som tenker at avtaler med flere hundre sider med standardkontrakter er unødvendig. Det kan åpenbart straffe seg.
Vi har vært involvert i en sak med totalentreprenør og masse underentreprenører hvor leveringen er over et år forsinket og byggherre krever dagbøter i hundremillionersklassen. Entreprenøren på sin side sier at de ikke har ansvar for forsinkelsen, og har gjort ekstraarbeid som ikke var med i tilbudet og krever nesten tilsvarende beløp i ekstra tilleggsvederlag. Dette er et eksempel på tvister som oppstår fordi det ikke er klart hvem som hadde ansvar for hva, sier Bjørck.
Slik kan man redusere risiko
Begge mener risiko kan reduseres gjennom å være tydelige i kontrakten om hva som skal gjøres og hvem som har ansvaret for at uforutsette ting kan oppstå.
Alle aktørene må tydeliggjøre hva som skal til for at man får betalt og hva som skal til for at utbygger har plikt til å overta arbeidet som er levert. Når det gjelder ferdigattest og ansvaret overfor det offentlige er det viktig å kjenne eget ansvar. Når man signerer sluttdokumentasjon på at alt er utført i henhold til teknisk forskrift må dette kontrolleres. Det er også viktig å kontrollere at underentreprenørene har gjort ting riktig.
Til slutt handler det om god prosjektstyring og at både totalentreprenør og underentreprenør må kjenne sitt ansvar. Vi ser ofte tidspress og at underentreprenører blir presset til å signere før det faktisk er ferdig. Det er derfor viktig å kunne stå inne for det som signeres overfor bygningsmyndighetene. Siden kontrollen og tilsynet fra kommunen ser på papirarbeidet og rutiner, blir det viktig med strukturering i prosjektet og gode systemverktøy, avslutter Bjørck.
