- Rørleggere som skal jobbe med sprinkler hos oss, må ha FPA-sertifisering

ORO er et eiendom- og prosjektselskap som kjøper, utvikler og forvalter næringseiendom primært i området rundt Oslo. Selskapet forvalter per i dag 76 eiendommer med markedsverdi på ca. 13,5 milliarder kroner fordelt på ca. 535 000 m² bygningsmasse.

Forvaltningen og bygningsdriften av eiendomsmassen tas hånd om av datterselskapet ORO Eiendomsdrift AS. Formålet er å sikre effektivisering av driftsrutinene, øke inntjeningen, sikre bærekraftkvaliteter og redusere utgiftene for sine kunder. Det betinger at de velger sine samarbeidspartnere med omhu, sier ORO Eiendomsdrifts daglige leder Dag Tore Hansen.

- Vi håndterer og koordinerer alt fra leietakertilpasninger, ombygging og nybygg. Noen ganger er vi byggherrerepresentant og tar jobben for eiendomssjefen, andre ganger tar vi hånd om prosjektledelsen og styrer hele ombyggingsprosessen.

- Og i forvaltningsøyemed, styrer vi alle fag; det være seg rørlegger, elektro, sprinkler, ventilasjon etc., supplerer hans kollega; teknisk forvalter Robert Lund.

Sentralt i OROs forretningskonsept, er at de kjøper opp aktuelle eiendommer og gjennomfører om nødvendig vesentlige oppgraderinger for å gjøre dem mer attraktive for leietakere – og eventuelt selger byggene dersom tiden og prisen er riktig.

- Det vil si at det er høy aktivitet. Mange bygg er av nyere dato, men vi har også gamle og mer slitne bygg som krever mer oppgraderinger, vedlikehold og oppfølginger. 

Hansen forteller at de lenge har hatt et godt samarbeid med Anders Sandmæl innen brannsikkerhet.

- Hos oss i ORO er sikkerheten svært viktig, og da han kom til oss med sin kunnskap om brannsikring, var det interessant for oss. Anders er en erfaren bransjemann du lytter til. Vi knyttet raskt bånd, og vi takket selvsagt ja da vi ble invitert til å være med i fagrådet. Vi vil med vår erfaring som eiendomsforvalter bidra til økt fokus på ansvar, risikoforståelse og kompetanse innen dette viktige fagområdet ved å være nysgjerrige og stille kritiske spørsmål.

Fagrådet blir stadig utvidet med flere medlemmer. Følgende er per i dag medlem, i tillegg til ORO Eiendomsdrift: Eiendomsspar, Avantor, SKB Eiendom, Forsvarsbygg, Larvik Boligbyggelag, Norlandia Hotel Group, SIO eiendom, Framdrift, Fornebuporten drift, Obos Eiendom, AF bygg Oslo, Consto, Solid entreprenør, WK entreprenør, COOR, Compass Group Norway, Vaktmestertjenesten, Brakon, Prosjektil, AJL, Dovre- og Lesja brannvesen, Fagsprinkler og Fire Protection Academy.

- Det er veldig spennende at det er et bredt sammensatt råd med bred kompetanse, hvor både rådgivere, gårdeiere, entreprenører, brannvesen, forvaltere og sprinklerkontrollør er representert og snakker det samme språket. I møtene vi har hatt, alle kjenner seg igjen i problematikken rundt sprinkleranlegg.

- Gjennom rådet får vi også førstehåndsinnblikk i utviklingen og andres erfaringer innen sprinkler, som vi kan bruke til å forsterke våre eiendommer ytterligere. Vi utvikler eiendommene med mål om å selger dem, og vi ønsker selvsagt å levere fra oss et bygg som er bedre enn det vi kjøpte. I tillegg gir høyt fokus på sikkerhet oss goodwill hos forsikringsselskapene. 

Anders Sandmæl forteller at usikkerheten/grad av tolkning rundt sprinkler er stor, som fører til frustrasjon hos entreprenører og byggherrer både i byggeprosjekter og i ettertid når byggene blir kontrollert.

- Spør du fire forskjellige aktører innen sprinklerfaget, så får du fem ulike svar. Poenget med sertifiseringen, er å sørge for å gi rørleggerne styrket kompetanse innen dette fagområdet, samt motivere dem til å jobbe kontinuerlig for å bli flinkere innen faget – bedre kunnskap, erfaring og styringssystem som reduserer sannsynligheten for feil og mangler – som igjen gir bedre effektivitet og lønnsomhet.  

I verste fall kan en byggeier risikerer at forsikringsselskapet sier at det ikke kan dekke vannskaden, fordi byggeier ikke har gjort tilstrekkelig for å forhindre det. Det kan bli dyrt!

- Sertifiseringen vil gi byggeier og forvalter en trygghet. Uhell kan selvsagt likevel skje, men ved å bruke sertifiserte fagfolk har du som byggeier gjort ditt for å redusere sannsynligheten for feil, avvik, mangler og vannskader.

Rørleggerne som har gjennomgått opplæringen blir registrert på FPA sin hjemmeside – fpaas.no, og er dermed enkelt å finne.

- Mye handler om å fange opp feilene mens det er enkelt å utbedre, lave kostnader og lenge før bygget er ferdig. Gangen i det er gjerne at en rådgiver designer et nytt anlegg, mens utførende rørlegger montere det. Om rørleggeren ikke har riktig kompetanse og opplæring, så følger vedkommende tegningen slavisk. Det er den utfordringen vi skal prøve å eliminere nå; ved å sørge for at rørlegger har den kompetansen og kan eventuelt se at det som er tegnet ikke lar seg gjennomføre i praksis eller at noe skjer i bygget som vil påvirke sprinkleranlegget sin funksjon. Eksempelvis flyttes en vegg, innkassing endrer form  eller noe monteres ikke i tråd med tegning – forhold som vvs konsulenten ikke fanger opp, siden de ikke er betalt for å følge opp dette i byggeperioden.

- Dette betyr at vi også vil ansvarliggjøre rørlegger på en helt annen måte enn tidligere. Ofte brukes ikke sprinklerstandardene i hverdagen og som en del av underlaget for det arbeidet som utføres, noe som kan resultere i avvik. Denne opplæringen er med på å luke bort de avvikene, i tillegg til å plassere et ansvar hos utførende. Nå vil rørleggere få en større forståelse for det ansvar de har i forhold til myndigheter og prosjektet som skal gjennomføres – og hvordan dette kan ivaretas, fordi de har tilegnet seg kompetansen. Det vil hjelpe veldig på situasjonen.  

- Et veldig viktig poeng, istemmer Dag Tore Hansen. – Fordi VVS-konsulenten som prosjekterer sprinkelanlegget går ikke på bygget for å følge og se om det har skjedd noe underveis som påvirker prosjekteringen. Derfor er det helt avgjørende at rørleggeren har kompetanse og innsikt til å kunne stille de kritiske spørsmålene. Det er nettopp denne kompetansen vi ønsker å heve. Alle som har denne sertifiseringen, snakker det samme språket. I dag tolker man forskriften på mange ulike måter, som bidrar til usikkerhet og forvirring.

- Sertifiseringen tar for seg i detalj hva rørlegger og prosjektleder skal kunne. Nå kan ORO som byggeier forlange at de som skal røre sprinklerne skal inneha FPA-sertifikat. Da er vi trygge på hva de kan, og hva vi kan forvente.

Anders Sandmæl understreker at rørleggerne som kommer ut med et sertifikat ser verdien av uavhengig kontroll i etterfølgende prosjekter, få ytterligere erfaring og kunnskap

- De har fått på plass den grunnleggende kunnskapen, men også skjønt hvordan de skal jobbe. Å kjenne kravene for å kunne si at «nå er jeg ferdig», er vesentlig. At rørleggerne ikke har tilstrekkelig forhold til disse sprinklerstandardene og hva de sier, er noe av årsaken til at det blir så mye feil. 

Når OROs i en ombygningsfase i et bygg monterer nytt sprinkleranlegg, er det en selvfølge at de forventer høy kvalitet. Likevel hender det at de får et avvik under en kontroll av en FG-konsulent.

- Det er da en «feil» som ikke har vært der før. Jeg tviler ikke på at FG har blitt bedre enn tidligere ved at man har fått et mer standardisert system å melde det inn i. Men fortsatt er fornufttenkingen ofte en mangelvare, sier Hansen.

- Man kan sikkert kalle det et avvik som ikke er i henhold til regelverket om et sprinklerhode står 20 cm feil. Men noen ganger er det lov å løfte blikket og se sammenhengene. Jeg savner litt mer fleksibilitet på «avvik» som ikke har praktisk betydning. Når vi får et dokumentert avvik på anlegget på slike forhold, vil kjøper likevel forlange fradrag i pris. 

Deltagerne i Fagrådet ser hvilken nytte, besparelse og verdi dette vil ha ved å sikre ivaretagelse av myndigheters og byggherre sine krav, uten unødvendig bruk av ressurser, kostnader og risiko.

- Sertifiseringsordningen bidrar til at rørleggere og bedriftene ivaretar sitt ansvar og risiko. Det er den mest kostnadseffektive investeringen innenfor sprinkler man kan gjøre, sier Sandmæl. - Totalentreprenørene og eiendomsbesitterne og - forvalterne som er med i fagrådet har sagt at de vil kreve FPA- sertifikat, og at prosjektledere i dag ikke har spesiell kompetanse i forhold til sprinkler. Og mange av de som monterer i dag, snakker ikke norsk, som vi også tar hensyn til ved at opplæring skjer på norsk, engelsk og engelsk/polsk.  

Når byggherren finner ut at det er noe feil på sprinkleranlegget etter en kontroll, sender han gjerne rapporten til rørleggeren med beskjed om å fikse det. Men det er totalentreprenørene som bør være mottakeren, påpeker han.  

- Fordi det er totalentreprenøren som skal fange opp dette, og totalentreprenørene er jo også interessert i at sprinkleranlegget har riktig funksjon og dokumentasjon når det er ferdig. Det er både kostbart og lite bærekraftig om man må skjære opp gipstaket etter at anlegget er montert, framfor å gjøre de riktige tingene første gang. Sertifikatet fjerner ikke alt av avvik, men gir montøren kompetanse til å stille spørsmål om han er i tvil.

Et viktig poeng, er at den utførende skal lære av feilene, understreker Sandmæl.

- Man skal ikke bare fikse en feil, som er sentralt i opplæringen og en årsak til at jeg kjører bedriftsinterne kurs. Dette handler også i stor grad om hvilke styringssystem man har i firmaet og hvilke rutiner de har. Prosjektlederne skal jo ha et forhold til hva de skal få fra prosjekterende. Og den enkelte må vite hvilke rutiner de skal følge. Når er jobben ferdig utført? Når er anlegget godt nok? Når skal du registrere et avvik? Dette samspillet vil bli et løft av faget og føre til et godt samspill mellom alle parter. 

Dag Tore Hansen: - Har man gode systemer, kan man kjapt dokumentere alle forhold, som gjør salgsprosessen enklere ved at man slipper å måtte sende servicerapporten til en ekstern part for å høre om det som er beskrevet er korrekt. Om rørleggerne er mer kompetente og rapporten er riktig, slipper man ett ledd. Vi som er representanter for gårdeiere, blir trygge på at det vi kjøper og det vi anbefaler leietakere å investere i, er korrekt.

Robert Lund: - Da er det også godt å ha folk med riktig kompetanse i ryggen som kan bistå oss, slik som Anders er et godt eksempel på. Det er helt klart med på å trygge oss på at vi har rett kompetanse på å kunne svare på de spørsmålene som blir stilt. En ting er den jobben Anders og Fagrådet gjør med å forbedre ting, men det betinger at også vi sluttbrukere må bruke det i praksis for å kunne dra utviklingen videre. Det vil si å bruke FPA-sertifiserte rørleggere til våre sprinkleranlegg.

- Om totalentreprenøren vil bruke en rørentreprenør som ikke har denne sertifiseringen, ber vi ham finne en annen. På den måten er vi med på å sette standarden i markedet. Og ved at vi – og forhåpentligvis stadig flere totalentreprenører, byggeiere og konsulenter - krever det, vil det styrke sluttproduktet. Det tar selvsagt tid å få med hele bransjen, men nå har vi i hvert fall startet prosessen.

- Dette er også med på å drive rørleggerbransjen videre, ved at de må tilegne seg denne kompetansen om de skal konkurrere om sprinkleroppdragene. 

- Og det er fantastisk at byggherre og totalentreprenører kan sitte sammen og diskutere problemstillinger uten å være engasjert i et prosjekt, sier Anders Sandmæl. - Vanligvis sitter man på hver sin side av bordet og skal ivareta sine respektive interesser for å få mest mulig av pengesekken. Nå er det mye mer felles problemløsninger og veien det handler om gjennom faglige, konstruktive samtaler.