Høye ambisjoner for Construction City på Ulven i Oslo

– Utgangspunktet for Construction City er næringsklyngen, Construction Cluster, som startet i 2018. Etter hvert så man behovet for å samle bransjen i egne lokaler for å fremme innovasjon, bærekraft, effektive byggeprosjekter og digitalisering. Det er utgangspunktet for byggeprosjektet som startet utviklingen av området i 2019. Siden bygget skal støtte behovene til næringsklyngen er det ikke tilfeldig hvordan det ser ut, sier prosjektsjef Gunnar Irby.

Bygget får 4500 arbeidsplasser for små og store aktører innen bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen og skal sertifiseres BREEAM-NOR «Excellent» med energimerke A.

– Vi ønsker stor spredning blant leietakerne for å favne hele bransjen. Per i dag har vi på plass store entreprenører, eiendomsutviklere, aktører innen facility management og drift, samt flere gründerbedrifter innen prop-tech. Siden vi ønsker tettere tilknytning til utdanning og akademia har vi også fått inn Fagskolen som leietakere. Nå jobber vi aktivt med å få inn flere rådgivervirksomheter, som vi ikke har fått inn de i miksen ennå, sier han.

Saken fortsetter under bildet:

Han forteller at det skal etableres et stort co-working-område, kalt Collektivet, i andre etasje sentralt i bygget.

– Det har vært en tanke fra starten at vi skal ha plass til alle, alt fra enkeltpersonforetaket til OBOS med tusen ansatte. Hele konseptet handler om at vi skal ha løsninger som ivaretar alle. Her skal du kunne starte som gründerbedrift og vokse til konsern uten å måtte flytte.

– Det krever at vi har økonomiske modeller som støtte tanken. Små virksomheter har andre forutsetninger enn de store. Det handler ikke bare om det bygningstekniske, men om det kommersielle. Vi har derfor jobbet mye med å finne kommersielle løsninger som støtter konseptet. Co-working-området Collektivet er en viktig del av dette.

– Selv om leieavtalene er relativt tradisjonelle, legger co-working-modellen opp til en annen betalingsform enn for de store aktørene. Først og fremst er Collektivet satt opp på en enklere måte med fleksibel leietid som passer bedre for mindre aktører. Det som skiller leieavtalene fra andre, er at også de store leietakerne forplikter seg til å ha en tilstedeværelse i co-working-området. Vi gjør dette for å bygge opp under at folk skal treffes for å jobbe sammen. Siden de store aktørene også må ha tilstedeværelse i co-working-området vil de treffe ansatte fra mindre virksomheter. Vi ønsker at det skal stimulerer til mer samarbeid, sier Irby.

I tillegg til Collektivet finnes det et stort auditorium i første etasje som skal kunne brukes til ulike arrangement.

– Glasshallen midt i bygget skal være et samlingspunkt som skal kunne håndtere alt fra enkle events med små stands til store arrangementer i samme rom. Hele strukturen er bygd rundt de to nederst etasjene med fellesområder hvor alle skal ha tilhørighet.

– Området har ulike funksjoner og fleksible løsninger som skal kunne møte alle behovene i bygget. Her finner du alt fra åpne kontorlandskap og auditorier til egne møte- og prosjektrom. Vi gjør dette for å dekke mange behov på samme sted, og samtidig fremme samhandling og innovasjon.

Saken fortsetter under bildet:

– Tanken er å samle mange flinke folk på et sted, noe som vil bidra til å tiltrekke seg andre flinke folk. Jeg tror bygget vil være viktig for å bygge konkurransekraft i kampen om de gode hodene. Skal vi få flere til å jobbe i byggebransjen må vi gjøre oss attraktive for kompetent arbeidskraft fra andre bransjer som olje og IT. Jeg tror dette prosjektet vil bidra til nettopp det, sier han.

Irby forteller at prosjektet hovedsakelig har valgt solide og velprøvde tekniske løsninger.

– Om du ser på innovasjon i et større perspektiv vil jeg trekke frem tidlig involvering av de tekniske fagene. Det handler om valg av samarbeidsform og hvordan man helt praktisk samler folkene underveis i prosjektet for å få avklart ting til rett tid. De tekniske fagene opplever at måten vi involverer alle fagene på gir god effekt ute i prosjektet. Samarbeidsform er også en form for innovasjon.

I tillegg til tradisjonelle løsninger har prosjektet flere innovative tekniske installasjoner.

– Gjennom klyngen har vi samarbeidet med Hafslund Oslo Celsio, tidligere Fortum Oslo Varme, fra begynnelsen. De leverer fjernvarme i utgangspunktet, men har lenge hatt ønske om å etablere områdekjøling, også kalt fjernkjøling. Nå skal vi etablere en områdekjølesentral i kjelleren på Construction City. Det skal i fremtiden kunne levere opp til 20 MW kjølenergi til hele Ulven-området. I den forbindelse tester vi nå ut en ny løsning med Enova-støtte for å lagre varmen fra kjøleanlegget. Vi bygger et fordrøyningsmagasin, som er ti ganger større enn hva man egentlig trenger, hvor vi skal dumpe varmen fra kjølevannsystemet. Dette er noe som ikke er gjort tidligere. 

– Samarbeidet om kjøle- og varmeløsninger er energibesparende i seg selv, men vi har også et avtaleverk som gjør at desto bedre vi optimaliserer anlegget, jo lavere energikostnader får vi fra leverandøren. Dette er en «win-win»-løsninger for begge parter.

– Vi tester også små ting som blandebatterier på vaskene som ikke er batteridrevet, men bruker en skålehjulsløsning som drives av vanntrykket. En relativt enkel løsning, men allikevel nytt for alle i prosjektet. Løsningen gir lavere driftskostnader siden man slipper å bytte tradisjonelle blandebatterier, sier Irby.

Han forteller at prosjektets overordnede miljøstrategi har vektlagt ombruk og gjenbruk.

– Vi har jobbet mye ombruk og gjenbruk, en av bransjens største utfordringer. Vi har blant annet plan for demontering av bygget i fremtiden og fleksible løsninger som kan settes opp andre steder. Vi har eksempelvis en elementfasade som er forberedt for demontering. Vi bruker også systemvegger og teppeflis som gjør det enkelt å tilpasse kontorene til nye behov. Vi bruker kubbegulv i motsetning til parkett og tester ut ombruk av treverk som er brukt på rigg-området. Treverket kappes om og brukes som nytt gulv. Det er et direkte miljøtiltak for å gjenbruke treverk som vanligvis går som avfall. 

– Kildesortering er vi gode på fra før, men nå ser vi på hvordan vi kan minimerer avfallet. Vi har terrassegulv av slipt betong og skal prøve å ta vare på slipestøvet for å bruke det i blandingen til nytt betong for andre terrassegulv. Vi har også tatt vare på betongfasaden fra et bygg som stod på tomten tidligere, og skal bruke den som gangbanebelegg på utomhusanlegget. Ombruk og gjenbruk handler om summen av mange små tiltak, avslutter Irby.